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宅建 2025 権利関係 #21【物権変動】登記が重要ポイントです。時系列と登場人物を図に書き、整理して考えましょう。時効、解除、意思表示、相続の単元とも深くかかわっています。これを機に復習しましょう

[音楽]
権利関係物件変動の学習ポイント1物件
変動と登記物件変動とは何かまた当期と第
3者の対抗問題について解説します2第3
者登記がなくても所有権を対抗できる第3
者とはどういう人のことを言うのか説明し
ますまた第3者に該当しない人もいるので
そちらも解説します3取得事項と登記4
解除と登記5取り消しと登記6相続と登記
それぞれ出来事の前と後によって誰が勝つ
のか登記はいるのかいらないのか分かり
やすく図して説明しますこの
3456は試験で狙われやすいので
しっかり状況を理解して覚えていき
ましょう
耳で覚えて一発ご格過課長の無料宅建講座
2025今回は物件変動について学習して
いきましょう物件変動は問題の状況を
読み取ることが1番大事になってきます
出来事の前後で結論がどう変わるのか
しっかり理解していきましょう図を書い
たり状況を整理しながら問題を解いていき
ましょうねまた今まで学習してきた意思
表示解除事項の単元も深く関わっています
のでこれを気に復習しておきましょう最後
に丸バ問題を解いてもしあれてなっちゃっ
た場合は再度動画を見てくださいねそれで
は早速始めていき
[音楽]
ましょう物件変動って聞き慣れない言葉
ですよね験変動は原則として契約などの
意思表示をすることによって効力を生じ
ます不動産のような特定のものを目的と
する売買契約では特約がない限り直に買主
への所有権移転の効力が生じます代金
支払いや登記をすることによって移転する
のではなく売りましょう買いましょうと
いう意思表示の合致だけで所有権は移転し
ます図を見てくださいねAB間で売買契約
が立した場合特約がなければ直に所有権
移転の効力が生じますこの所有権の移転
などを物件変動と言います言葉だけで
覚えようとすると難しいですが図に書くと
今まで散々勉強してきたことの中に物件
変動がありましたねメンバーシップでは
動画先行配信や限定動画限定ライブを行っ
ています詳しくは説明欄をご覧ください
2025年絶対合格所有権の移転や抵当権
の設定など不動産に関する物件の変動は
当期がなければ原則として第3者に対抗
できません所有権の移転は売買契約が成立
すればすぐに生じましたよね当事者間では
所有権が移転されたということは分かって
いますですが第3者から見ると今誰に所有
権があるかということは分かりませんよね
目に見えませんからそれを知るために当期
事項証明書などを見て誰に登記があるのか
を確認しますつまり登記がなければ第3者
から見て誰が所有者かということは分かり
ませんし登記のない人がどれだけここは
自分のものだと主張しても認められないと
いうことです例えばAがBと売買契約を
結んだ後にCとも売買契約を結びましたB
は自分が売買契約を結んだから自分に所有
権があると思っていますが当期がいしてい
なければCはBに所有権があること分かり
ませんBとCは対抗関係となり登記が
なければBはcに対抗できませんつまり
売買契約が遅かったCが当期を先に備えた
としたらCの勝ちとなってしまうんです
ね当事者間では登記がなくても物件変動を
対抗できますですが第3者は先に登記を
備えたものが勝ちですこの第3者は二重
譲り受け人や譲渡された不動産を借りて
いる賃借人など正当な利益を有するものが
該当します当事者や相続人などの包括証券
人以外のものが第3者に該当しますこれが
原則
です原則があれば例外もありますよね登記
がなくても所有権を対抗できる場合があり
ます5つ覚えておきましょう1配信悪者A
がBに土地を売却した後AとCが凶暴して
Bを困らせる目的例えば高値で売りつける
など悪だくみを考えて売買契約をした場合
Cは配信的悪意者と見なされ第3者に該当
しませんただし配信的悪意者から転得した
ものはそのもの自身が配信的悪意者かどう
かで判断されますので転得者が配信的悪意
者でなければ所有権はできません2他人の
ために当期の申請をする義務があるもの
司法諸子などは申請義務がある人になり
ますね本当はAとBのために仕事をし
なければいけないのに横やりで入ってきて
自分に有利なように登記した場合などは第
3者に該当しません3詐欺や脅迫によって
登記を妨げたもの配信的悪意者同様悪い
ことしたやつは第3者に該当しません4無
権利者の場合そもそも当期なしで勝てます
5不法行為者不法占有者これも当期なしで
主張できますA所有の建物にCが不法選挙
していたらAは当期がなくてもCを
追い出すことができます相手は不法選挙者
ですからね当期の有とか関係ないです不法
選挙者を守ってやらなくてもいいですから
ね不法行為者や不法選挙者に対しては当期
がなくても自分ののものだと主張ができ
ますし損害賠償請求もできますこの1から
5の人たちに対しては陶器がなくても所有
権を対抗できます2以外は文字からしてみ
てもなんか悪そうな人たちばかりですよね
そんな人とは戦わずして勝つということ
ですさあここからはちょっとややこしい
ところですのでしっかり聞いてくださいね
まずは取得事項と登記です事項取得者は
事項完成前に所有権を取得した第3者に
対して自己完成時に登記がなくても所有権
を主張できます状況説明しますねbはaの
家を長年占有しています事故完成前にAが
Cに家を売却し当期移転を行いましたその
後Bの取得事項が完成しましたぞ見て
くださいね順番も記載しますbがaの家を
占有していましたがその期間中にAからC
に家を売却しましたその後事項が完成し
ましたつまり事項完成前の第3者と事項
取得者Bどっちが所有権を主張できる
かっていう話ですこの場合当期がなかった
としてもBはCに勝つことができますこの
家は自分のものだと主張できるんですね
事項によって所有権を取得するBと事項に
よって所有権を失うCは関係ではありませ
んので当期の有は関係ありません自己取得
をしたBがこの家は自分のものだと主張
でき
ますでは次は事項完成後のお話です事項
完成後に所有権を取得した第3者と事項
取得者は対抗関係にあるので先に登記した
方が所有権を主張できますAの家をBが
占有しており事項が完成しました事項完成
後にAからCに家を売却した場合BとCは
対抗関係になりますこれは二重譲渡と同じ
状態になっていますね再建譲渡で勉強し
ましたね20重譲渡Bは取得事項が完成し
た時点で登記ができますそしてCは購入し
た時点で登記ができます同じように登記
できるチャンスがあるフェアな状態です
それであれば先に登記をした方が勝ちと
いうことになるんですね自己完成前と後
状況を図で書いて必ず区別をし
ましょう解除と登記ですまず解除前の第3
者状況説明しますねAはBに家を売却し
ましたその後BはCに家を売却Cは登記を
しましたAはBの債務振行理由に契約を
解除しましたこの場合は登記をしているC
の価値となりますこれはAとCが対抗関係
というわけではなくCの権利を保護する
ための要件としての登記ですもしCが投票
していなければAは解除を主張して自分の
元に所有権を戻すことができ
ます解除前があれば解除後もありますよ
今度はAがBに家を売却した後Bが登記し
ましたそして債務振り子理由にaとbは
契約を解除しましたですがbはaに登記を
戻す前にCに家を売却しましたひどいやつ
ですねこの場合も20上と状態になってい
ますので先に登記したものの価値ですAは
解除した時点で登記できますしCは購入し
た時点で登記ができますので同じように
登記ができるチャンスがあると見なされ先
に登記をしたものの価値となり
ます次は取り消しです取り消しは3
パターンあります
まずは詐欺錯誤の場合の取り消し前の第3
者との関係ですここでは詐欺を例にあげ
ますね状況はAはBの詐欺により家を売却
しましたその後BはCに家を売却しCは
投票しましたAは詐欺を理由に契約を
取り消しましたこの場合Cが全員無質で
あればCの価値ですですがCが悪意または
有価質であればAの価値となります
第3者Cの詐欺に対する全員無質なのか
はたまた悪意または有質かどうかていうの
がポイントになりますCが全員無失ならA
は対抗できないんですね対抗できないと
言いましたがこれは実際対抗問題ではない
んですけどね登記は関係ありませんCは
登記がなくても価値となりますちなみに
これは意思表示の詐欺の時に勉強してます
からね今初めて出てきたことではないです
よえ完全に忘れてるあわわと思った方は
もう1度動画を見て復習してください
ね脅迫の場合の取り消し前の第3者との
関係状況はBの脅迫によりAは家を売却し
その後BはCに家を売却してCは登記し
ましたAはBの脅迫を理由にABB間の
契約を取り消しましたこの場合は第3者C
が全員無過失であってもAの価値となり
ます脅迫の場合は脅迫されたAが1番
かわいそうでしたよねAはCに対して
取り消し聴ができAの価値となりますこれ
には当期の有は関係ありませんこれも意思
表示の脅迫の時に勉強したことです
ね前があれば後がある今度は取り消し5の
第3者です詐欺錯誤脅迫全部同じ結果と
なりますAがBに家を売却しBが登記し
ましたそしてAB官の契約の取り消し後に
BがCに家を売却した場合は先に投票した
ものの価値となりますこれは20譲渡と
同じ状態になっていますのでAは取り消し
をした時点で登記ができますしCは購入し
た時点で登記ができフェアな関係です
フェアな関係の場合は先に登記したものが
価値となりますつまり取得事項後解除後
取り消し後の第3者との関係は最高関係と
なり先に登記したものの価値となります
ですので前の第3者との関係をしっかり
覚えておけば試験問題が解けますよね
しっかり区別して覚えておき
ましょう次は相続と登記です遺産分割前の
第3者との関係共同相続にAがいるにも
関わらず相続人Bが勝手に自己名義で単独
所有である胸の登記をしてCに売却し所有
権移転登記をした場合aは登記なくしてC
に勝てますこの場合Cは無権利者となり
登記を備えていてもAに対抗できないん
です
ねでは遺産分割後の第3者との関係はどう
なるでしょうか相続人Aが遺産分割により
全部の不動産を取得しましたが登記はして
いませんでしたその後BがCに売却をした
場合は
先に投したものの価値となりますこれは
20譲渡と同じ状態になっていますAは
遺産分割により取得した時点で登記でき
ますしCは購入した時点で登記できるので
同じように登記できるチャンスがあります
ねですのでフェアな関係となり先に登記し
たものが価値となり
ますその他相続がみで覚えておいて欲しい
ことは相続を放棄したものが第3者にとし
た場合続放棄により権利を取得した続人は
投していなくても第3者に対抗できると
いうことですなぜなら相続放棄したものは
無権利者となるからです動画の最初の方で
同期がなくても所有権を対抗できるものの
中に無権利者もいましたね忘れちゃった人
は動画最初から見返してください
ねそしてもう1つ相続人は亡くなった人が
持っている権利や義務をそのまま引き継ぎ
ます
AがBに不動産の売買契約を結んだ後を
死亡してCが相続人となった場合BはCに
対して不動産の引き渡しを主張できますA
の引き渡し義務を相続人Cは引き継いでい
ますからねCが相続を原因とする登記をし
ているかどうかは関係ありませ
ん自分に勝つそれでは丸バ問題いきますよ
問題AはAが所有している土地をBに売却
したこの場合に関する次の記述のうち民法
の規定及び判例によれば丸かばか1コ土地
を何らの権限なく不法占有しているCが
いる場合BがCに対して高土地の所有権を
主張して明け渡し請求をするには高土地の
所有権移転登記を備えなければなら
ない答えはバツです不法選挙者Cは無権利
者ですのでBはCに対して登記がなくても
明け渡し請求できますCは当期がなければ
所有権を主張できない第3者ではないと
いうことです2Bが高土地の所有権移転
登記を備えていない場合にはAから建物
所有目的で高土地を沈着して高土地上にD
名義の当期ある建物を有するDに対してB
は自らがが土地の所有者であることを主張
することができ
ない答えは丸ですAから土地を借りてその
上に泥名義の登記ある建物を所有している
Dは1で説明した第3者に該当します
つまりBは登記がなければDに対して高
土地の所有者であることを主張することが
できません3Bが高土地の所有権移転登記
を備えないままはコ土地をEに売却した
場合Eは高土地の所有権移転登記なくして
Aに対して高土地の所有権を主張すること
が
できる答えは丸ですコトの所有権はAから
BBからEに移転していますこの場合
先ほど学習した1と2とは違い第3者が
登場ではなく当事者間のやり取りになり
ますので対抗問題にはなりませんよってE
はAに対し登記がなくても所有権を主張
でき
ます4Bが高土地の所有権移転登記を備え
た後に高土地につき取得事項が完成したF
は高土地の所有権移転登記を備えていなく
てもBに対して高土地の所有権を主張する
ことが
できる答えは丸です事項が絡んだ問題です
ねね高土地の所有権はAからBBからFと
移転していますこれも3と同じく対抗問題
発生していませんよって高土地の所有権
移転登記を備えていなくてもBに対して高
土地の所有権を主張することができます
物件変動は事項や解除取り消しなど今まで
学習してきた単元とも関わっていますこれ
を気に復習してください
ね赤課長と
一休み権利関係も半分ほど進みました皆
さんいかがですか動画を見て理解はできる
けどさっぱり頭に入ってこないっていうね
コメントもちらほらありますまそれね
めっちゃ分かりますよ私もそうでしたでも
それだと試験に合格するのは難しいので
今日は勉強法をお伝えしますね権利関係や
宅建業報で登場人物が多い場合や今回の
物件変動みたいにタによって結果が変わる
場合の勉強法として1相関図を書く2基本
を覚える3問題に沿って基礎知識を
当てはめるこれをね地道にやっていくこと
ですまず問題文を読んで図が書けるように
なることするとね頭整理されますよね
そして基本知識を覚えることまこれはね
問題解く上で当たり前ですねそして問題文
を読み図をかけたということは問題の意図
も見えているはずなのでそこに基礎知識を
当てはめて回答しますまあね簡単に言い
ますがこれができたらみんな苦労しない
ですよねまでもねコツコツやるしかあり
ませんある程度慣れも必要です英語の長文
も学び始めは全然ねわけわかんないですが
たくさん読んで学習することによって大事
な単語とか公文見えてきますからね頑張っ
ていきましょう参考になれば幸いですそれ
では今回も最後までご覧いただき
ありがとうございましたあこ課長でし
たこう
あこあこガチでやるたけお前はもう受かっ
てる