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深圳很多业主，这一年又亏掉了首付款，真实房价跌幅远超统计局数据；戴德梁行预计2025年写字楼租金将下跌10%，未来3年压力巨大 | 中国房地产爆雷
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大家好今天是2025年的8月29号
我们今天接着来看
看国内房地产相关的新闻啊
首先我们来看看深圳楼市的一个现状
说深圳很多业主啊
这一年又亏要了这个首付款
那如果按现在首付比例15%来看的话
那深圳今年的房价
那对于大多数人来说
可能至少跌一个15%到20%啊
说近日啊
华润城润府三期啊
一套这个89平的这个法拍房
引发市场关注
说该房产啊是2018年业主以1,150万买入
此前以1,050万进行一拍
在近万人围观中流拍
也就是大多数人过去是凑热闹的
说流拍次日啊该套房起拍价直降210万
以840万再次挂牌
将于这个9月3号拍卖
说对比二手房市场这个润府三期
89平的这个两房这
属于刚需啊
在今年6月的这个成交价是1,047万
说这个价格
其实已经回到了2018年之前的这个水平
那我觉得如果房价现在你跌到2018年
这算这还算这个跌的慢的
我们全国大多数城城市的房子
基本上房价已经跌
回了10年前了
说倘若这套法拍房再次流拍
或以远低于市场价的价格拍卖
无疑将对小区房价造成
又一次沉重的打击
关于这个法拍房
我们之前也听过那个专家孟晓苏谈过
他认为法拍房对我们当下房价下跌
起到了非常恶劣的一个作用啊
就在他看来
我们政府如果再不去管这个法
拍房的话
那你楼市想实现这个止跌企稳
简直是做梦
所
以他建议啊
这个中央要赶快进行这个收储啊
不允许这些房子再进行这个发牌了
华润城润府啊
曾是这个深圳楼市
当之无愧的这个神话盘
他被赋予啊
这个买到即赚到500万的这个盛誉
在楼市狂热时期
成为无数购房者心中的这个财富圣地
啊那个时候都是去炒房的
那个时候很多人想的我买一套房
我也可以少奋斗十年了
说2022年的11月这个润喜一期开盘时啊
曾引发这个近万人抢房的一个盛景
说彼时啊
买到即赚500万的说法甚嚣尘上
在巨大利益的诱惑下
甚至催生出
代持炒房的这个疯狂乱象
深圳那边好像前两年非常有名那个
呃代持炒房那个机构叫什么
叫深房理是不是
他好像就这样玩的
把一套房子
基本上能给你玩成那种股份
对吧
一套房子假如说是1,000万
你1,000万买不起的
啊我们可以专门成立一个私募
你可以认购这个私募的这个股份
然后以私募的这个名义去买这个房子
等于说你持有这套房子一定的比例
比假如说这个私募啊
嗯卖了这个10个人对不对
那每个人的这个持股比例就10%
到时候这个房子买到之后
这个房价不断在涨嘛
你可以把自己这10%的股份
你再转让给别人啊
你看有没有下一个接盘侠
后面不是说这个深房
李总后面不是也爆雷了吗
就你足以能看出来
深圳那边人家炒房还是有一套的
要不然人家怎么叫这个炒房之多
但是这两年关于这个炒房之多
这个杭州好像有跟这个
深圳去争这个头把交易
这个意思啊
说高峰时期啊
华润城一期啊
89平三房成交价高达1,898万
大概是一平米是21万左右
而到了2025年的5月份啊
成交价已经跌到了1,150万
跌幅将近40%啊
这40%
感觉跟一线城市这个跌幅就差不多了
这个华润城二期啊89平的这个两房
从去年5月的1,326万
跌至今年6月的1,030万
也就是大概整整一年的时间跌到300万
300万的话
你相较于去年1,300万
等于说一年的时间
基本上就跌了20%到25%
这个跌幅也蛮大的
这比我们统计局公布的那个数据
说我们这个二手房价格
一年大概就能跌一个5%左右
这远远的
超过我们统计局相关的这个数据啊
这个润府三期啊
在高峰期啊也曾经卖到1,630万
均价是每平米18万三
如今啊价格已经跌到了1,000万出头啊
意思也就是深圳这边的这个网红盘
什么神话盘啊
基本上现在跌幅相较于高峰
大概就在40%左右
说其他的网红盘也难逃这个跌势
宝中的这个海纳公馆项目
同样在这个楼市风云变幻中啊
遭遇这个价格的变化
2019年首开始啊
该楼盘遭千人疯抢
2020年
保留房源开盘时啊中签率低至
0.4% 也就大概200个人抢一套房
其火爆程度啊可见一般
但如今啊
受这个市场整体下行影响
二手房价格持续调整
仅在贝壳平台就有将近80套房在售啊
这个我觉得还好啊
相比
昨天那个苏州那边那个万科那个楼盘
啊要好的多啊
万科那个楼盘真的是恐怖啊
那个是由于苏州那边
不是解解除这个限购吧
那个楼盘有500套房
一夜之间就挂出来100套房卖啊
全都是这个炒房客啊
说部分业主为了加速成交
不得不多次下调这个价格
从成交价来看啊
89平的三房啊
近期成交价
大概是在912万
相较于去年跌了大概14%啊
基本上就是啊
一年的时间把你首付款就跌没了
15%左右嘛
说116平的四房啊
去年12月
成交价约为1,460万
近期成交价降至1,210万
跌幅大概是17%
你看这是深圳这边
这还是以前的这些网红盘
地段什么相对来说都不错的
那现在是8月份嘛
你就算它8个月时间
跌了14% 一个月等于说跌跌两个点呢
这比我们统计局公布的那个数据
说一线城市啊现在
二手房的一个环比跌幅
大概就是在一个0.5左右
那看来
我们真实的一个情况比统计局啊
要严重的多
对吧
基本上是统计局的一个三四倍啊
说深圳在过去几年的这个时间啊
房价跌幅啊平均达到30%以上
但事实上很多楼盘跌幅超过50%以上
这个就跟我们这个股市的这个指数
非常那个像
对吧
指数啊你感觉啊指数低只跌了一个10%
但是你如果去开看这个个股的话
个股普遍跌一个什么20%30%
非常正常对吧
说有些此前成交均价超过10万元的
这个小区
成交价格现在已经跌破了10万元
这个还算好的
甚至有些小区
他光这个单价他就跌到10万块钱
就比如说
以前是20万的现在卖10万
这就跌了10万
所以你看现在房价下跌的有多猛
我今天刚好刷到一个视频啊
啊有位网友就非常的庆幸啊
幸亏这两年没有买房
如果这两年买房的话后果不堪设想
像我们来看一下这位网友是怎么说的
没买房真是救了我呀
我在之前的视频里说过
我们夫妻俩从结婚以来一直没有买房
一直是住在老人的房子里
所以这里确实要感激老人
长远的眼光跟无私的帮扶
确实大大缓解了我们的生活压力
那买房这个事呢
在结婚的时候我们确实是没有什么钱
最多加上贷款
只能买一套外环附近的老破小一房
所以呢那就加油存钱呗
后来新房因为政府限价
相比二手房有一些价格倒挂
会更便宜一些
所以差不多从20年开始
我们就一直在摇新房
因为我们现在有地方住
所以我们本身也不着急
所以看的基本都是一些热盘
最后要么没摇上
要么呢积分不够
总之就是没买上
当时特别沮丧
那现在回头看呢
真的是塞翁失马焉知非福
前段时间
我还找中介去看了一下
我们现在周边的一些房子的价格
根据他们后台看到的这个成交记录
目前的房价已经跌到16年之前了
所以我们不敢想象
如果前几年我们真的买了房
现在背上了房贷
在失业之后能怎么办
估计也只能卖房求生了
但是以现在的房价卖
心里肯定不甘心
不卖一边是持续下跌的房价
一边是压得喘不过气的
每个月的月供太难了
我用房贷计算器算了一下
以一套400万的房子举例
400万在前几年
也就只能买一套外环附近的
比较老的两房
假设啊付50%的首付200万
剩下200万贷款
我以纯商业贷款举例
如果是前几年按照旧的基准利率利
息就要还182万
加上本金一共要还382万
接近400万
也就相当于花接近600万
买了一套400万的房子
然后这几年
这套房子可能跌了100万
一来一回
直接亏掉了300万
之前房价疯涨的时候
家里人一直在催买房啊
说你赶紧买房
晚买一年房涨100万
你得工作多少年
才能赚到这100万
现在反过来了
我还买一年房
赚100万够在家躺多少年了
我有个朋友跟他也是一样
就是前几年的时候
大概就是呃20年21年的时候
那个时候也是去疯狂的这个摇号
他摇的都是一些这个网红盘
由于这个运气不佳摇了几次之后
啊人就彻底不想去摇了
觉得浪费时间
然后再加上工作也比较忙就没有买房
这是这两年真的是庆幸啊
当时没有摇中
真的要摇中的话
那现在也是万劫不复啊
他说到这一点就让我想到了
就是这两年
网上反正有一种这个也论调啊
叫做什么读书无用论啊
说现在你看大学生啊
即使你上了什么本本科21985211
或者你在上什么研究生
出来是不是
还是你家里如果没有这个托举的话
是不是还照样找不到工作
所以很多人就觉得
这年头现在读书是不是没用
但是在我看来
你如果从买房这个角度去看的话
读书还是很有用的对不对
假如说你20年毕业的
你毕业之后你没有找工作
哎你再去读一个硕士对吧
啊
这这等于说你就延缓了这个三年毕业
那
对我们大多数人来说
这个毕业之后你想在这个城市扎根
可能未来几年你就要考虑买房子了
对吧
你假如说这个钱不够的话问家里要
一要家里可能也会考虑
给你在当地置置办一个房子
让你的这个工作能稳定一点
你如果从这方面考虑的话你看
你读个什么硕士
再读个什么博士
这五六年过去了
那你回过头再去看
假如说那个时候工作的话
啊那个时候父母再给买个房子
那你现在是不是亏大了
所以你从这个角度去讲的话
这个读书还是有用的
能延缓你买房的一个时间对吧
能帮你省很多钱
那我们再来看看
这个救楼市的一个措施啊
昨天晚上的时候
这个中共中央国务院
发布了这个
什么
关于推动这个城市高质量发展的
一个意见哈
很多这个房车也都在鼓吹
这是什么重大的利好啊
这个文件说啊
说系统推进这个好房子
和这个完整社区的建设
加快构建房地产发展新模式
关于这个新模式
已经前前后后说了一年了吧
我到现在都不明白
到底什么是这个新模式啊
一会这个
媒体又说这个
你看第四代住宅对不对啊
这个是什么房地产发展这个新模式
低容积率对吧
高得房率这个是新模式
好像这几这两天又说啊
那个什么高得房率
不是这个什么新模式
反正一会一个样子
我们也不知道
领导口中这个新模式到底是什么
他也不告诉我们对吧
说更好满足这个群众刚性和多样化啊
这个改善住房需求
这个文件非常长
其中有一段就提到了什么
稳步推进这个城中村和危旧房改造
支持这个老旧住房啊自主
更新原拆原建
维持推动这个城镇老旧小区改造
这在我们房车眼里啊
就是说我们这个什么啊
棚改2.0又要来了
又要开始大规模的这个拆迁了
我觉得人家这个文件里说的很清楚
对吧
意思也就是鼓励啊
这个老的这个业主你
你们自己花钱去自己拆
国家现在已经没有钱去拆了
那在我们这个很多房车眼里
这就属于这个什么棚改2.0
就像这个2015年的时候开启棚改之后
这个房价一路这个飙升啊
所以这个你像我们这个刀总啊
又开始说
大家扶稳坐好啊
马上这个房价就要起飞了
没上车的抓紧时间上车啊
那这样子我们一起来看一下
刀总是如何
解读我们这个中央的政策的啊
反正在刀总眼里啊
什么消息都是这个利好啊
上海广州昨天同一天发布了拆袭文
要拆出一个祝胜浪
当了全国带头大哥
推进城中村改造
图穷匕见
不再装了
不再装什么
城市更新了
明牌告诉你
就是拆
我们再来看广州
那么讲的就更加图穷匕见了
关键词就8个字
净地出让
人房地钱
净地出让
那么你都懂
就是拆干净了卖地赚钱啊
人房地钱
这四个字就太玄妙了
这四个字是个变量
具体怎么解释
还是在我的直播间里面讲
到目前为止
同我的预判是一模一样的
全部正确
我最后还想问一句
那些在7月份
唱衰城市工作会议的那些
自媒体
你们是不是以后就别讲了啊
或者是以后你换个赛道吧
你不适合讲这个
那么这一次上海广州带头全国
一定是16年货币棚改的翻版
再来一轮
拆出一片天
这就是7月城市会议的
真正目的和目标
就两副药
我一直讲就两副特效药
一副药是开大一线城市开大
还有一副药就是柴
那么现在这两副药已经非常明牌了啊
他们说采取有力措施
就等什么
等9月份美元降息
我们就开大那么拆
昨天上海和广州
给了你们一个明确的不能再明确的
答案
就大家有没有发现
我们国内这个很多这个自媒体
还有一些这个专家
怎么说啊
对我们这个政策还是非常这个迷信
对吧就感觉这个跟华哥说的一样
领导说出了感人深思
意味深长的两个字啊
开会我
我们一切问题通过这个开会总能解决
那如果开会真的这么管用的话
我们天天开会就行了呀对不对
你看我们这从恒大爆雷到现在
前前后后已经开了多少会了
有用吗房价止跌了吗
好像没有吧对不对
就是怎么说呢
咱们要尊重这个客观的这个规律呢
不能说你有什么想法
你就一定能实现的
对不对
你就像这个刀总
他一直心心念念的这个什么拆迁
对不对
拆迁现在能解决什么问题
你现在问题是你让地方政府去拆迁
他现在钱砸下去了
他把这个房子拆掉之后
他这个土地他真的能卖出去吗
当然你地段好的一些土地
他可能还能卖出去对不对
开发商买去之后建这个豪宅
豪宅这个销路现在还是通的
但是一些偏远郊区的一些城中村
你怎么拆
你拆了之后你你你这个土地卖得掉吗
有开发商愿意去拿地吗
没有吧
再说我们前两天也说了关于这个豪宅
你从呃现在这个上海
还有那个深深圳
北京那边那些
二手豪宅的一个情况来看
这个豪宅现在价格跌的也很猛啊
你豪宅是不可能一直涨下去的
如果哪一天这个豪宅
这个销路也受阻的话
豪宅开始卖不动了
那开发商他连这个
核心地段这个土地他都不拿了
因为他现在害怕呀
我拿错一块地
搞不好我这个公司就要爆雷了
那你去想想开发商只要不拿地了
政府你你还有动力去搞这个拆迁吗
你把这个土地整理出来
你卖不掉你怎么办对吧
那最后
我们再来看看这个写字楼市场啊
这个戴德梁行啊
昨天发布了这个年度报告
说大中华区啊
写字楼供应需求前沿这个趋势啊
报告显示啊截至这个2025年第二季度
大中华区20个主要城市的核心商圈
甲级写字楼
存量达到了约7,213万平
呃 2025年上半年
大中华区主要城市核心商圈
写字楼净吸纳量
约为76.4万平
相较于去年上涨了5.5%
当然它这里大中华区指的是我们内地
加上这个港台啊
这个大中华区六个主要这个城市中啊
有北上广深再加上这个香港和台北
台北核心商圈啊
2025年第二季度空置率较低啊
约为这个7.9%
你再去看看我们内地啊
你比如说这个深圳对吧
空置率基本上就奔着30%去了对不对
在二线城市中啊
青岛的这个核心商圈
2025年第二季度空置率最低为24.7%
看
空置率最低的都将近25%呢
那高的基本上就奔着40%去了
所以你现在怎么说啊
未来有这么多这个写字楼
它是空出来的
你觉得写字楼租金可能涨吗
涨不了的
那写字楼租金代表什么
就代表着我们这个就业
你想这个企业都不租这个写字楼
说明很多企业慢慢的都倒闭了对不对
企业倒闭之后
那牛马的这个就业岗位就没有了呀
对吧那你所以说就业好不了的话
你还能指望我们这个经济能好起来
大家都没有工作
这个经济还能蒸蒸日上呢
反正我是不敢想啊
戴德梁行中国区项目
和这个企业服务部
总裁
魏超英认为说未来两到三年内啊
中国大部分城市将迎来这个供应高峰
市场竞争依旧这个激烈
业主需继续强化自身优势与特点
以吸引企业长期入驻啊
这戴雷行说的已经相当委婉了
因为未来两到三年我们这个
市场上我们还有大量这个写字楼入市
那你企业越来越少的话
未来这个租金两三年内啊
你就不要指望再涨了
能跌的少一点都算不错了
说庞大的未来供应及这个高控制率啊
啊以及租户仍然审慎控制这个成本
可能在未来数季度啊
对这个租金表现构成压力
该行预测
2025年全年
整体写字楼租金将下跌大概7%到9%
当然他这里说是大中华区
就是港台那边相对来说还抗跌一点
那内地这边等于说要就要拖后腿了
这个租金下滑基本上在10%以上
就我们去看这个写字楼市场
主要是看国内就业的一个情况
如果写字楼的租金他都不止跌的话
那国内这个就业是好不了的
那你去想想牛马都没有工作
他拿什么钱去买房呢
他现在敢去贷款吗
他今天贷款了
明天万一他失业了
他还不上贷款怎么办
对吧
好吧那今天要不然就先说到这里
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