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宅建 2025 権利関係 #27【借地借家法2　借地】借地権の対抗要件/譲渡、転貸借/裁判所への申立て/借地条件変更及び増改築の許可/一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権について解説

[音楽]
権利関係借地借法地の学習ポイント1借地
権の対抗力借地権の対抗力は言わずと知れ
たあれです。そして不動産登期法とは違う
借地借貨法のルールがありますので
しっかり覚えてください。2借地権の譲渡
と天体主に土地の賃借権の譲渡と天体に
ついて学習します。譲渡には承諾が必要
ですが、賃貸は必要ありません。分かり
やすく仕組みを解説します。3、裁判所へ
の申し立て。借地権設定者が承諾しない
場合は借地権者は裁判所に申し立てをする
ことができます。裁判所の許可があれば
譲渡できるようになります。の場合も
分かりやすく図して説明しますね。4借地
条件の変更等。当初結んだ条件から変更し
たい場合はどうしたらいいのでしょうか?
これも裁判所が関わってきます。5定期
借地権圧倒的に貸主が弱い普通借地権と
定期借地権の違いを分かりやすく表に
まとめました。4つに分けて比較しながら
覚えることで試験対策にもなります。
引っかけ問題が作られやすいところなので
重要なポイントを抑えて1点ゲットし
ましょう。
耳で覚えて一発合格。あ課長の無料宅建
講座2025。今回も借地借貨法の借地に
ついて学習していきましょう。民法の
賃貸借からの借地借貨法。しかもね、まだ
借地だけこれから借貨もやるのかマジでっ
て思った方もいらっしゃるのではない
でしょうか。覚えられない。だめだ。自分
もうダめだって悲観しないように。一度に
覚えられるわけないですからね。みんな
同じですよ。とにかくね、うわーってね、
なってる暇があるなら動画を見て問題とき
ましょう。コツコツ頑張れる人が最後に
笑います。応援してますよ。それでは早速
始めていきましょう
[音楽]
。尺の対抗力について見ていきましょう。
ここまで権利関係をしっかり勉強してき
てる皆さんは対抗力と言ったら登期
でしょって思いますよね。それ大正解です
。ですが実際問題賃借権の登期って
なかなか難しいんですよね。賃借権の登記
は自主の協力も必要なんですがすると賃借
権登記することはめんどくさいですし賃借
権がつくことによって土地の価値が下がる
こともあるのでメリットがなくあまりやり
たがらないんですね。事件に関しても地主
さんは当期に協力する義務はないので登記
できないことがあります。でも仮主からし
てみれば登期がないと対抗ができないって
なるとせっかく家を立てたのに第3者が出
てきてそちらに持っていかれてしまうと
困るわけです。ですので借地借貨法では
借地知地上に借地権者が自己所有として
登記した建物を所有していれば借地券の
登記がなくても第3者に対抗できるとし
ました。この建物登記は表示に関する登記
でオッケーです。兵登記覚えていますか?
不動産登記法で勉強したあの上の部分です
。これであれば建物所有者1人で登記が
できますので主の承諾は必要ありません。
ここも注意点ですが不動産登記法では表示
に関する登記は対抗力がないというのが
原則です。ですが借地借法では借りている
側を保護するために借地上の建物に登記し
てあれば表示に関する登記でもオッケーと
なってるんですね。この辺りはね復習し
ながら区別して覚えていきましょう。もう
1つ注意点としては、この建物登記は借地
賢者と同じ名義でないといけません。着地
賢者がAであれば建物の当期名義にもAで
なければいけません。Aの奥さんや息子
など親族でもダめです
。
もし事地上にた建物が事などで出してまったら一定の内容をその土地の見場所に掲示すれば出日から
2
年を経過するまでは借地の対抗力を維持できます。基本建物を建てるの地験になりますので建物がないといけませんですが建物が出して第
3
者に対抗できないのではまずいですよね。
建物を立てるにもね、お金かかりますので
、すぐに立てられないかもしれません。
ですので、2年の間は土地の見やすい場所
に建物を特定するために必要な事項やして
しまった日、建物を新たに蓄造するという
、そういう内容を記載して掲示していれば
借地権を対抗できるというルールがあり
ます。ただし面出した日から2年以内に
建物を採蓄し、その建物の登記をしなけれ
ば対抗力は素的に消滅します。ちなみに
この対抗力はそもそも最初から建物登記さ
れていた場合に限りますよ。アクリル
スタンドやクリアファイル、LINE
スタンプなどAO課長グッズで日常に
ちょっとしたプレッシャーをプラスしたい
宅建マニアの皆さん、QRコードまたは
説明欄からこれらご購入いただけます。
一緒に楽しく勉強しましょう
。次に借事件の譲渡や天体借について見て
いきましょう。民法の賃貸借の譲渡や
円対借でも苦しめられた方多いと思います
が、1度で理解できない場合は何度も動画
を聞いて問題を解きながらインプット
アウトプットを繰り返して知識を定着させ
ましょう。そもそも市場権の場合は借地権
設定書の承諾なしに譲渡や天体ができます
。ですが土地の賃借権の場合は借地権設定
者の承諾が必要となります。借地権設定と
は地主借地権者は建物所有者でしたね。私
の動画ではね、あえてこの2つを混ぜて
使っていきますので、ご自身の頭の中で
借地権設定って聞いたら、あ、地主だとね
、翻訳こにしてくださいね。ちなみに借事
権は土地を借りることで生まれる権利です
からね。ここでは賃借権とイコールだと
思ってください。として建物を建てること
が前提ですので借地権の譲渡や借地の天体
というのは要は建物を譲渡したり点した時
に発生する話です。建物は土地の利用権が
なければ存在できませんから必然的に借地
権も同時に移転すると考えられます。気を
つけていただきたいのが着地上の建物を
賃貸する場合には借地権設定の承諾は不要
です。建物の賃貸は借地権設定書の承諾
不要。建物の譲渡は借地権の譲渡になる
から承諾が必要です。ここね間違いやすい
ところですので要チェックです
。借地が借地権の目的である土地上の建物
譲渡に伴って土地の賃借権の譲渡をしよう
とする場合で特に不利益がないにも関わら
ず借地権設定者が承諾しない時は借地権者
は借地権設定書の承諾に変えて裁判所の
許可を得ればオッケーです。着地賢者Bが
第3者Cに土地上の建物を譲渡点する場合
土地も一緒についてきますので借地権を
譲渡や展しなければいけませんよね。でも
それには借地権設定の承諾が必要なんです
よね。Aが意地悪で特に不利益がないにも
関わらず承諾しない場合はBは裁判所に
申し立てをして許可を受ければAが承諾し
ていなくても合法的に譲渡点できるという
ことです。この場合申し立てをするのは
借地権者です
。また建物を警媒取得した場合も同じく
建物の軽媒勾配による土地の賃借権の譲渡
の場合は特に不利益がないにも関わらず
借地権設定者が承諾しない時は軽媒や勾配
によって取得したものが借地権設定書の
承諾に変わる許可を裁判所に申し立てる
ことができます。ただしこの申し立ては
建物代金を支払った後2ヶ月以内にし
なければいけません。この場合申し立てを
するのは契落人です。先ほどとの違いを
チェックですよ。もし借地権設定書の承諾
も裁判所の許可も得られない場合は契落人
Cは借地権設定者に対して当該建物を直価
で買い取るべきことを請求できます。前回
学習した建物買い取り請求権です。
せっかく建物買ったのに使えないならこの
建物買い取ってよっていうことですね。
最初に契約した条件を変更したり増解し
たくなった場合はどうしたらいいの
でしょうか?契約で建物の種類、構造規模
などを制限する着地条件がある場合で事情
の変更によって従来の借地条件と異なる
建物を所有するのが適当であるにも関わら
ず、その変更について当事者官に協議が
整わない時は裁判所は当事者の申し立てに
よりその借地条件を変更することができ
ます。契約した時からね、何十年も経つと
状況変わりますよね。状況が変わったにも
関わらず自主が眼光親父で全然話聞いて
くれないと。そういったね場合は裁判所に
申し立てて認められれば条件を変更する
ことができると言ってるんですね。また
増築禁止の特約がある場合も裁判所は借地
権者の申し立てによりその増築地区につい
て事主の承諾に変わる許可を与えることが
できます。これもね、同じように増築禁止
の特約があったけれども、事情によって
増築したいと借地権者が申し立てて、それ
に対して裁判所が自主の承諾に変わる許可
を与えることができます。まあね、臨気を
にやっていきましょうということです。
注意点としては条件変更の場合は当事者の
申し立てにより条件変更できます。老禁止
を覆返す時は借地権者が申し立てをして
裁判所が人主の省略に変わる許可を与える
ことができます。当事者と借地権者の違い
、また条件を変更することができること
と主の承諾に変わる許可を与えることが
できること。ま、細かいところですがこう
いう違いをね抑えておきましょう
。最後ね定期借地験について見ていき
ましょう。ここはね、試験でよく出ますし
、引っかけ問題作りやすいところです。
ここまで学習してきた借地権はね、普通
借地権になります。借り手側に有利で地主
にとって最悪なルールでした。普通借地券
のようなルールだと地主からしたら一生
自分の土地帰ってこないんじゃないかって
思いますし、建物があったら買い取ら
なきゃいけないなんて踏んだり蹴ったりだ
ぜって思いますよね。なんならもう土地と
か貸したくないって思いますよね。そう
なると社会全体的に見て不利益になります
ので定期借地権というルールがあります。
定期借地権は更新がなく期間満料で契約が
終了します。定期借地権の中には一般定期
借地権と事業用定期借地権、建物上と特約
付地権があります。普通の借地権と合わせ
て4つ比較しながら覚えておきましょう。
まず普通借地権のおさいです。契約の存続
期間は30年以上。は最初の更新20年
以上で2回目以降は10年以上でした。後
の利用目的の制限は特にありません。また
契約の方法も特に決められていません。
建物買い取り請求権はありましたね。特約
は機関や更新などに関する借地借貨法の
定めよりも不利な特約は無効です。
とにかくねエコひして借手を守ってます。
一般定期借地権は契約の存続期間は50年
以上です。普通借地の30年に比べると
ちょっと長いですね。ですが長くすること
によって少しルール緩和してくれます。
まず更新がありません。更新がないだけで
もね、かなり主さんには嬉しいですよね。
期間が終われば手元に土地が帰って
くるっていうだけでも安心です。土地の
利用目的には制限ありません。ただし契約
方法は構成証書と書面によります。気を
つけたいのは構成証書等というね文字が
ついているので構成少書でもいいですし
普通の書面でもいいということです。電磁
的記録もオッケーです。また建物買い取り
請求権ありません。建物ねる必要ないん
ですね。契約期間終了時は原則として
さらちで返します。契約の更新なし。建物
買い取り請求権なし。かなりね、ジ主さん
に優しいルールになっていますね。次に
事業用定期借地権です。契約の期間は10
年以上50年未満です。更新はありません
。事業用定期借地権というぐらいですから
土地の利用目的は事業用建物に限定されて
います。工場とかコンビニとか立てるため
ならオッケーなんですが、マンションなど
の居住用の建物立てることができません。
気をつけたいのは事業として賃貸住宅を
立てる場合や従業員の社宅としてアパート
など立てる場合も認められていないんです
ね。これは引っかけ問題で出される場合が
ありますので気をつけておきましょう。
事業定期借地は構成少書による設定契約を
しなければいけません。一般定期借地権と
違って普通の書面ではダメなんですね。
構成少書でなくてはダめです。気をつける
のは事業用の建物のみしか立てられないと
いうことと構成少書による契約をしなけれ
ばいけないというところです。最後の建物
譲渡特約付きは契約の存続期間は30年
以上更新はありません。土地の利用目的も
契約方法も特に制限なしです。そして契約
期間終了時は建物付きで変換するんですね
。建物上と特約付き地権って書いてあり
ますので読んで字のごとく建物は地主に
渡すんですね。契約の更新ありませんが
借地上の建物相当の大価で譲渡します。
借地借貨法の借地についてはこの4つ区別
して覚えることと民法の賃貸借もね比較し
て覚えておきましょう。千里の道も一歩
から。それではアウトプット問題行きます
よ。
問題知人Aが高知所有者Bと締結した建物
所有を目的とするコー知賃貸借契約に
基づいてAが高知上に所有している建物と
コーチの借事権等第3者Cに譲渡した場合
に関する次の記述のうち法及び借地借貨法
の規定によれば
丸カバカ1高知上のA所有の建物が登記さ
れている場合にはAがCと当該建物を譲渡
する胸の合意をすればBの承諾のウむに
関わらずCはBに対して高知の借地権を
主張できる
。答えはバです。借地上の建物を譲渡する
場合の承諾が必要です。よってCはBの
承諾がなければBに対して高知の借地権を
主張できません。2Aが借地をCに対して
譲渡するにあたり、Bに不利になる恐れが
ないにも関わらず、Bが借地権の譲渡を
承諾しない場合にはAはBの承諾に変わる
許可を与えるように裁判所に申し立てる
ことができる
。答えは丸です。借地権者Aが借地権をC
に対して譲渡するにあたり、借地権設定者
Bに不利になる恐れがないにも関わらず、
借地権の譲渡を承諾しない場合には借地
権者Aは借地権設定者Bの承諾に変わる
許可を与えるように裁判所に申し立てる
ことができます。裁判所が出てくるんです
ね。3Aが借地上の建物をDに賃貸して
いる場合にはAはあかじめDの同意を得て
おかなければ借地権を譲渡することはでき
ない
。答えはバです。尺の譲渡の場合建物の
賃借人であるの同意は必要ありません。4
AB間の借地契約がもっぱら事業のように
共る建物、居住のように共を除くの所有を
目的とし、かつ存続期間を20年とする
借地契約である場合にはAはBの承諾のう
に関わらず借地権をCに対して譲渡する
ことができ、CはBに対して高知の借事権
を主張できる
。答えはバです。賃借人は人体人の承諾を
得なければ借地権を譲渡や天体することが
できません。これは事業用定期借地権の
場合も同じです。問題文で承諾のウムに
関わらずっていう文言が出てきたら要注意
ですよ
。あこ課長と人休み。今日はご質問に回答
しますね。質問させてください。を受ける
場所があから絵。申し込みを受けない場所
があからO。かぶっているあからAはどう
いったものになるのですか?どちらになる
のでしょうか?もう一方いらっしゃいます
よ。申し訳ありません。私もこれに関して
先に質問されていた方と同じ内容について
教えていただきたいです。をのみを受け
ない場所のように捉えてしまうのですが、
あから絵でも申し込みを受けない場所が
あるのでしょうかということでね、
ありがとうございます。これね、事務所
案内所等のね、動画見てくださった方
分かると思いますが、事務所等っていうの
は事務所と案内所、この1と2でしたよね
。で、今話をしてるのはね、この案内所と
あからOのこと言ってます。ご質問者さん
は申し込みを受ける場所と受けない場所に
あから絵かぶってるじゃん。どういうこと
なの?王だけじゃないのって聞いてます。
皆さんどう思われますか?そもそもね、
案内所上申し込みを受けても受けなくても
いいんですよ。契約の締結も同じです。
これね、Aだと分かりやすいんですけど、
業務に関する展示会その他模様書を実施
する場所としてね、不動産フェアなどが
あると思うんですが、この不動産フェアで
不動産の紹介だけしてもいいし、紹介して
申し込みを受けてもいいんですね。こう
いうところね、いっぱいあると思うんです
よ。このAからAに関しては申し込みを
受けても受けなくても良いとイメージして
もらえばオッケー。Oに関しては宅地建物
が所材する場所だけであって現地で
申し込みを受けるってなったら意になり
ますよね。宅建業者が1段の宅地建物の
文章を行う際の案内所これになります。O
はね、現地なんですよ。所する場所です
からね。でもね、この事務所案内所等で
大事なことはこの仕訳ではなく契約の締結
または申し込みを受けるなら届け出をして
ねっていう話なんですよね。で、ここでね
、もう1人ご質問がありました。契約も
申し込みも受けない案内所等は届けで不要
ということですか?契約または申し込みを
受ける案内所などを設置する場合は届けで
とスライドに書いてあるので、そういう
ことです。おっしゃる通りです。多分もう
ご自身分かってますよね。書いてあります
から。動画内で宅建業者は契約の締結また
は申し込みを受ける案内所上を設置する
場合、免許権者等に対して一定の事故届け
でなければならないと言ってます。もう
そのままですよね。でもね、ま、皆さん
本来ならね、この説明聞いた時にあ、
なるほどねって素直に頭に入ってくること
だと思うんですよ。そんな難しいこと言っ
てないですからね。でもね、宅建試験って
やったら言い回しが回りくどかったり、
ちょっとね、意地悪な引っかけ問題あっ
たりするじゃないですか。だからね、どう
しても1回聞いただけじゃピンとこないと
かなんか引っかかるなってね、そんな風に
感じてしまうのもよくわかります。でもね
、素直に聞いて覚えてもらえばオッケー。
そして問題をたくさん解いていくうちに
知識が定着しますし、どこが大事な
ポイントでどこはスルーしていいかがね、
分かるようになってきます。
インプットしたらたくさんアウトプットしてくださいね。それでは今回も最後までご覧いただきありがとうございました。あこ課長でした。
あこあここあこう。ガチでやるたけ。
お前はもう受かってる。