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宅建 2024 法令上の制限 #8 【都市計画法 開発許可2】開発許可の申請から工事完了後までをわかりやすく解説。開発許可を受けるには？工事後はどうする？関係者との連携は？イラストを使って説明します
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法令上の制限都市計画法開発許可の学習
ポイント1開発許可申請から工事完了後
までの流れ開発許可が必要な工事の場合
許可申請をし許可を受け工事完了後に至る
までどのような流れで進んでいくのかを使
しますこの流れが頭に入っていると学習が
スムーズになりますよ2許可申請申請まで
の事前手続きや申請書の手続き開発許可の
基準である33乗基準と34乗基準を学習
します覚えることが多いですがイメージを
しながら学習していきましょう図も使い
ながら解説します3変更等に関して開発
許可を受けていよいよ工事となった時に
変更などしたい場合はどうしたらいいの
でしょうか誰が誰に何をするかを表に
まとめました4工事完了後無事に工事が
完了したら次に何をしたらいいのでしょう
か誰に何をするかを表にまとめました5
公共施設の管理等公共施設やその用地は誰
に付属するのでしょうかこちらも狙われる
ポイントになりますので区別して覚え
ましょう開発許可申請から工事完了後まで
の流れは覚えることが多く本当にね
しんどいですポイントを抑えて試験で狙わ
れるところを重点的に覚えましょうそれに
は箱物を解くのが大事になってきますよ
また今学習しているところは流れのどの
部分かをお使えしてますリンクさせながら
覚えると知識を整理しやすいです
よ耳で覚えて一発合格ア課長の無料宅建
講座2024今回も引き続き
について学習していきましょう2回目の
今日は開発許可の申請の手続きから工事
完了後まで解説しますよ1回目の開発行為
や許可不要となる開発行為の学習に比べる
とイメージが掴みにくいですが開発許可が
降りる前と降りた後の話と思ってもらえば
オケですポイントを抑えて覚えていき
ましょうそれでは早速始めていき
ましょうこのチャンネルでは試験にする
ための知識を効率的に学ぶことができます
隙間時間に是非ご活用ください最新の
アップ動画を見逃さないようにチャンネル
登録もよろしくお願いし
[音楽]
ます開発許可申請の手続から工事完了後
までの流れを自系列に並べるとこんな感じ
ですきく3つのステージに分けることが
できます4の開発許可を中心に考え
ましょう開発許可前の水色ゾーンは開発
許可を受けるための申請について開発許可
後の緑ゾーンは許可を受けた後工事などに
監視変更事項があったらどういう対応する
のかについて工事が完了した後のオレンジ
ゾーンは官僚の届け出や広告公共施設の
管理等についてそれぞれ学んでいきます
最初と最後1番と10番に関しては公共
施設の管理者などについてのルールです
ここまでのイメージ大丈夫ですか許可申請
をして開発許可を受ければ工事ができます
し工事が完了して手続きが終われば開発は
終了となり
ますここからは1つずつ見ていきましょう
先ほどの流れがなんとなく頭の中に入って
いればそれほど難しいことはありません
これら1から3は開発許可を受けるために
行うことです1の公共施設管理者の同意等
というのは開発許可を受ける前に関係者
たちに話をすることなんですねこの管理者
には2パターンあります公共施設をね道路
だとしましょうすでにある道路を管理して
いる人たちと開発で作る道路を管理する人
たちこの2パターンです
開発行為に関係があり現在存在する公共
施設の管理者これがすでにある道路を管理
している人たちなんですがこの人たちとは
開発許可の申請をする前に協議をして同意
をしてもらわなければいけませんすでに
管理している人たちなのでその人たちにも
ね関係大ありですよね開発いいねって言っ
てくれないとダメなんですですが開発行為
により将来設置される公共施設の管理者と
なる人は同意まではいりません協議だけが
必要です今はまだ道路がなく管理もしてい
ないのでこっちである程度決めてこうなる
よいいかなって協議をするだけでいいん
ですねもし絶対反対って言われたらお前は
管理書にしないってしちゃえばいいです
からねいや本当にするか分からないです
けどね2つのイメージの違いはこんな感じ
です2の許可の申請
開発許可の申請を受けるには書類を出さ
なくてはいけません申請書には開発区域の
位置区域規模予定建築物等の用途開発行為
に関する設計工事施行者を記載しなければ
いけません気をつけたいのは開発行為に
関する設計で1ヘクター以上つまり1万
平米以上の開発行為の場合はちゃんとした
資格を持った人が設計しなくてはいけませ
ん開発の規模が大きいので変な設計だと
困っちゃいますよねこの申請書と一緒に
協議書や同意書も添付します土地所有者
などの相当数の同意を得たことを証する
書面も添付し
ます都道府県知事は開発の許可申請書を
提出されても全部に対して開発オッケとは
言いませんある一定の基準をクリアできた
ものだけ開発を許可しますその基準が33
乗基準と34基準と呼ばれるものです開発
許可申請が適法に行われかつ申請された
開発行為が33条基準に適合する時は都道
府県知事は開発許可をしなければいけませ
ん詳しい内容はねこの後やりますからね
34条基準は市街化調整区域に適用される
基準です市街化調整区域における開発行為
については33条基準に適合しかつ34
基準のどれかに該当すると認められる場合
でなければ都道府県知事は開発許可をして
はいけませんですので市街化調整区域は
この2つの基準をクリアしないと開発行が
できないということになりますこれらの
許可基準は知事が開発許可するかどうかの
判断基準となるわけ
ですではそれぞれの基準を詳しく見ていき
ましょう33条基準は事故が居住する住宅
のための開発行為やデベロッパーの開発
行為の基準とデベロッパーだけに課される
基準があります全員がチェックされる基準
は予定建築物の用途が用途地域居住環境
向上用途誘導地区などの用途の制限に適合
しているかどうか排水炉その他の排水施設
が必要な構造等で適当に配置されるように
設計されているかどうか予定建築物のよ等
が地計画等の内容に即して定められている
かどうかまた土地の所有者など開発思考
などの妨げとなる権利を有するものの相当
数の同意を得られているかどうかこれらが
基準となります投資計画で定められたこと
に沿っているかどうかは大事ですよね
せっかく決めているのに誰かが勝手なこと
したら困ってしまいますからねあと排水量
や排水施設というのは下水のことです下水
や水処理がきちんとできるように設計され
ているかどうかというのは大事ですね環境
破壊や周りの人の迷惑になってしまいます
からねこれらは自分勝手なことをしない
ようにするための基準
です33条基準にはデベロッパーのみ
プラスアルファの基準がありますデベロッ
パーっていうのはね開発業者のことです
この基準は事故が居住する住宅のための
開発行為には適用されませんデベロッパー
の開発の方が規模が大きいのでさらに
厳しい基準があるということです道路公園
広場などが適当に配置されかつ開発区域内
の主要な道路が開発区域外の相当規模の
道路に接続するよう設計が定められている
かどうか水道その他の給水施設が適当に
配置されるよう設計されているかどうか
開発区域内に災害危険区域などの区域内の
土地を含んでいないかどうかこれは自社
ビルなどの事故の業務用の施設の開発を
含みます開発を行うにたるだけの視力や
信用があるかどうかこれは森戸規制法の
許可を必要とするものを除きますこの辺り
がねチェックされますよ開発の規模が
大きいということは住宅もたくさん立つ
でしょうから道路や公園や広場を整備して
住い街づくりをしましょうということです
デベロッパーの場合は水施設もチェック
項目ですよ浄水度の飲み水とかですね業者
が開発するから危ないところ安く買って
高く売ろうとする悪い人が出てくるかも
しれません災害危険区域などはダメですと
ね最初から区をさされていますまた開発を
始めたはいいけど途中で資金不足になっ
たり悪いことしたりしない業者かどう
かっていうこともチェックされます33条
基準は業者にはさらに厳しい準があるよて
いうことをね覚えておき
ましょう次は34条基準です市街化調整
区域で行う開発の基準ですね市街化調整
区域では建築物の建築または大首特定工作
物の建設のように強する目的で行う開発
行為は33条基準を満たしかつ34条基準
のどれかに該当しなければ許可されません
ただし第2種工作物の場合は33条基準
のみで足りますつまり一般住宅や環境の
悪化の恐れのある第1種特定工作物に関し
ては先ほどの33条基準と今からやる34
条基準を満たさないと許可されませんです
がゴルフコースや野球場など第2種特定
工作物の場合は先ほどの33条基準だけで
オッケーで今から学習する34条基準は
満たさなくてもいいんですね市街区域は
基本的に人が増えたり開発をして自然が
壊れたりするのが嫌な場所です一般住宅や
環境の悪化の恐れのある建物は建てたく
ないですよねですから基準も厳しくなり
ますですが第2種特定工作物っていうのは
ゴルフ場とか野球場とか人が常にたくさん
集まったり住みついたりする場所ではない
ですよねですから市街化調整区域でも基準
がそれほど厳しくありませんではどのよう
な基準があるのかというと主として開発
区域の周辺地域に居住しているものの利用
に強政令で定める公益上必要な建築物また
はこれらのものの日常生活に必要な物品の
販売加工修理その他の業務を含む店舗事業
場などの建築のための開発行為許可不要と
されているもの以外の農林漁業よ建築物
または市街化調整区域内で生産さ農林産物
の処理貯蔵加工用の建築物などのための
開発行為知事が開発審査会の議決を経て
開発区域の周辺における市街化を促進する
恐れがなくかつ市街化区域内において行う
ことが困難または著しく不適当と認め
られる開発行為これらの文書ねなんとなく
聞き覚えありませんか前回学習した開発
行為の市街化調整区域の許可不要の開発
行為から外れたものとなります例えば農林
漁業する人の住む家は開発許可不要でした
が人が住むということはスーパーや日常
生活に必要なもの買う場所が欲しいですよ
ね農林漁業用の建築物で地車やサロなどは
許可不要でしたが加工や貯蔵用の建物は
許可不要の例外から外れていましたねでも
これらの建築物って農林漁業やってる場所
の近くにあった方がは効率がいい建物です
よねですから正規ルートを経て開発許可を
もらいたいものなん
ですまた最近の改正で自然災害が頻発する
ことにより開発許可の特例や抑制が明記さ
れています市街化調整区域って農林漁業が
できる場所なので山があり海があり街中
よりは自然災害が起こりやすいところです
ねですのでそのような基準も追加されまし
た市街化調整区域のうち災害危険区域と
開発行為を行うのに適当でない区域内に
ある建築物等をその区域外に移転する目的
で行う同一の市街化調整区域の開発行為で
あること災害危険区域から移転する場合
です市街化調整区域であっても市街化区域
に隣接近接する等の区域のうち災害の防止
その他の事情を考慮して精霊で定める基準
に従い県の条例で指定する土地の区域内に
おける開発行為で予定建築物の用途が都道
府県の条例で定める用途に該当しないもの
開発区域の周辺における市街化を促進する
恐れがないと認められかつ市街化区域内に
おいて行うことが困難または著しく不適当
と認められる開発行為として災害の防止
その他の事情を考慮して政令で定める基準
に従い都道府県の条例で区域目的または
予定建築物の用途を限り定めたものつまり
災害ハザードエリアにおける開発行為の
抑制ですねこれらの許可基準のどれかに
該当しなければ都道府県知事は許可しませ
んこれにねプラスで33乗基準もクリアし
なきゃいけませんよ34条基準はどれかに
該当すれば良くて33条基準は全部クリア
しないといけないのはなぜかと言うと34
乗基準では主に建物の種類ごとに話をして
いるので全部の基準をクリアするっていう
のはねおかしな話だからですよく見て
くださいねこれで33乗基準と34乗基準
の違いが分かりました
ね次は許可不許可の処分についてです許可
申請書類を出し開発行為が基準をクリア
できたかできてないかそれらを判断して
もらいいよいよ都道府県知事から回答が
返ってきます
都道府県知事は地帯なく文書を持って申請
者に許可不許可の処分を通知します開発
許可の処分をした時は都道府県知事は許可
にかかる土地について一定事項を開発登録
簿に登録しなければなりません公衆の従に
共するを保管し請求があれば移しを交付し
ます開発許可してもいいよってなったら
開発登録簿に登録をして関係住民などが
どんな開発をするのか知りたいといえば
見ることもできるし映しを交付することも
できるようにしておきますですが不許可に
なったり許可の内容に満足できない場合
開発審査会に審査請求することができます
意義ありってね言えるんですねまた用途
地域が定められていない区域内での制限を
かけることができます用途地域が定められ
ていないということは大手低層住居専用
地域とか準住居地域とかそういう建物に
ついての規制がない場所なんですねですの
で開発許可をしてあげるけど建物について
の制限はするからねっていうことです原平
率や建築物の高さ壁面の位置建築物の敷地
構造設備などの制限
です開発許可を受けたらいよいよ工事着工
です5から7は許可したけど開発行為する
人が変更したい場合にどうしたいいかです
5の変更の許可等というのは開発許可申請
の記載事項を変更する場合原則として都道
府県知事の許可を受けなければなりません
例外として警備の変更は許可が不要です
ただし地体なく届け出が必要ですもし小
規模な開発に変更となり開発許可不要に
なっても変更の許可は不要ですもうね早口
言葉みたいになってますがね開発許可の
申請書類出しましたよねその内容から変更
したい場合は原則都道府県知事の許可を
受けなければいけません調子のいいことね
申請書に書いてとりあえず許可だけ受けて
後で勝手に変えちゃう人が出てくるといけ
ないですからねでもちょっとした変更の
場合はわざわざ許可取らなくてもいいよで
も教えて欲しいから届け出だけはしてねっ
ていうことなんですそして前回ね学習した
開発許可不要なミニ開発などになる場合は
そもそも許可取らなくてもいい工になり
ますので変更の許可もいりませんし届けで
もいりませんこうやってね1つ1つの文章
分解していくとね分かりますね6の工事の
廃止は開発を辞める場合は許可は不要です
ただし地帯なく都道府県知事に届け出をし
ますあれ許可したのになんでやってない
のってねなってしまいますからね強制的に
開発をやらせているわけではないので
やめることに対して許可は必要ありません
開発を絶対にやらないとだめだよっていう
わけではないですからね7の地位の余計は
一般証matter人の場合は当然にその
地位を処刑しますので許可は不要です一般
証matter人はねどのような人だった
か覚えてますか相続などで取得した人でし
たねですのでAさんが開発許可を取った後
になくなったらBさんがそのまま相続する
ということです特定証券人は売買とで取得
する人でしたね特定証券人の場合も許可は
不要です
ただしあらかじめ都道府県知事の承認が
必要です変な人に売却して開発されちゃう
と困りますからね開発の工事自体は審査を
して許可を出しているのでいいんですが人
に対しての審査をして承認をするという
こと
ですさあこれで最後ですちょっとね1度深
呼吸しましょうかね次は工事完了後の話
です開発工事が完了したらまず都道府県
知事に工事完了ですと届け出をしますする
と知事は地帯なく完了検査をします許可
申請通りに開発を行ったかどうかを確認し
ちゃんとやったねって認めた場合は検査済
賞を開発許可を受けたものに交付します
そして知事が地帯なく皆さん工事が完了し
ましたよって広告をしますこれで一連の
開発行為は完了ですですが1番最初に公共
施設の管理者について話をしたの覚えて
ますか今ある公共施設の管理者には同意と
協議が必要今から作る公共施設の管理者の
場合は協議が必要でしたね公共施設を作っ
た場合協議をした管理者たちに公共施設が
できたから頼むねって言います管理や用地
の貴則は工事完了の広告の日の翌日になり
ます工事完了がみんなにオープンになった
その翌日に記しますこの公共施設は原則
その施設がある市町村が管理します道路と
か公園とかってね市町村が管理してるん
ですねそして公共施設の用地は原則公共
施設の管理者に記しますということはね
公共施設は市町村が管理しますし公共施設
の管理者に用地が規則するので公共施設の
管理者と用地の所有権の貴族者っていうの
がね市町村っていうことになるんですねで
も絶対に市町村っということではので気を
つけましょう引っかけ問題が出ることが
ありますそして開発行為が完了しましたの
で建物を立てることもできるようになり
ます以上でね許可申請の流れから工事完了
までを学習しました自分たちの生活には
直接関係ないところなのでイメージし
づらかったですよねでもちょっとした
ストーリー仕立てにすると覚えやすいです
よ勉強に行き詰まって眠くなったら毎年
恒例許可許可の処分不許可不許可の処分
許可不許可の処分って10回言ってみて
ください許可不許可の処分1回だったらね
ちゃんと言いましたね少しね頭を違う
ところに集中すると気分転換になっていい
です
よもう1
踏ん張りそれではアウトプット問題いき
ますよ問題都市計画法の開発許可に関する
次の記述は丸かばかなおこの問における都
道府県知事ととは地方自治法に基づく指定
とし中核士にあってはその長を言うものと
する1都道府県知事は開発許可の申請が
あった時は申請があった日から21日以内
に許可または不許可の処分をしなければ
なら
ない答えはバです申請があった日から21
日以内ではなく地帯なく許可または不許可
の処分をしなければなりません
2開発行為とは主として建築物の建築の
ように強する目的で行う土地の区画形質の
変更を言い建築物以外の工作物の建設のよ
に強する目的で行う土地の区画形質の変更
は開発行為には該当し
ない答えはバです特定工作物の建設のよう
に強する目的で行う土地の区画形質の変更
も開発行為に該当し
ます3開発許可を受けたものは開発行為に
関する工事を廃止した時は地帯なくその胸
を都道府県知事に届け出なければなら
ない答えは丸です工事を廃止した時は地帯
なく都道府県知事に届け出します許可では
ないので注意です4開発行為を行おうと
するものは開発許可を受けてから開発行為
に着手するまでの間に開発行為に関係が
ある公共施設の管理者と協議しその同意を
得なければなら
ない答えはバです一見合っているように
見えますがよく文章読んでくださいね開発
許可を受けてからになってますよ管理者と
の協議同意をもらうのは開発許可申請前
ですよこういうね前か後か問題はよく出題
されますので気をつけましょう
ねあ課長と
一休み皆さん宅建試験の申し込み完了し
ましたか続々とね申し込み完了のコメント
届いてますまだ今年は申し込みの変更点が
ありますので注意してくださいねうっかり
してるとね泣きをみますからね変更点や
申し込み方法とまとめた動画もねアップし
ていますのでこちらも是非ご覧ください
それでは今回も最後までご覧いただき
ありがとうございましたあ課長でし
たあこ
あこあこガチでやるたけお前はもう受かっ
てる
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