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惠誉再次下调万科评级，未来两年销售仍将大幅下滑；武汉业主17年170万购湖景房，如今100万割肉还房贷 | 中国房地产爆雷
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大家好今天是2025年的8月30号
我们今天接着来看
看国内房地产相关的新闻啊
首先我们来看看房企这边啊
碧桂园公告截止2025年的6月30号
本集团啊
连同企业合营企业及这个联营公司
共实现归属本公司股东权益的
合同销售金额
约为 167亿
也就上半年卖房卖了167亿啊
归属于本公司啊
股东权益的合同销售面积约为205万平
啊你从这里能看出来卖了200多万平吗
卖了167
折合一平米大概就是8,000块钱左右
那毕竟啊
碧桂园大量的这个房子
都是集中在这个三四线城市
能卖一个8,000我觉得都不错了啊
说期内啊
本集团实现这个总收入
约为人民币725亿
你看房子只卖了一个167亿
但是收入是725亿
因为大量的这个收入
它都是不可持续的
都是那种一次性的啊
你比如说什么处置资产了之类的
你这个资产卖完以后就没有了呀
说同比减少了约28.9%啊
本集团实现这个净亏损约为人民币
196亿元
前段时间发预告的时候
碧桂园好像亏160亿左右
那现在把这个
中报发出来啊
亏的还反而还更多了
总之从上半年的一个情况来看
碧桂园的这个状况
并没有得到这个好转
我们再来看看这个万科啊
这个汇率又下调
了万科的这个评级
会议评级啊
将这个万科的长期外币及本币发行人
主体评级
由这个CC加下调至CC减
说本次评级下调反映出万科流动性啊
进一步这个趋弱
考虑到这个汇率啊
预测万科的自由现金流
在短期内仍将保持这个负值啊
也就万科不断的在这个失血对吧
他自己现在已经没有这个造血能力了
关于这个汇率下调这个评级
其实这两年我们已经非常熟悉了
你包括从之前的这个爆雷房企
恒大融创碧桂园
对吧
这个三大评级机构
都是不断的下调这个评级啊
这相关的这个剧本
我们已经非常熟悉了
那万科这一次啊到底能不能渡劫呢
那就要看这个申铁的这个支持力度啊
这个下调评级啊
对公司影响其实很大的
你像这些房企啊
他以前都是可以发债的
那你发债你必须要有一个好的评级
如果你的评级过差的话
你债可能都发不出去
但万科现在肯定也无所谓了对吧
反正现在也发不出去债
只要找这个爸爸借钱就行
爸爸是不在乎
你这个评级到底差不差的啊
这个惠誉认为啊
持续的这个股东支持啊
将对万科化解其2025年
剩余时间到期的140亿元人民币
资本市场债务及这个
2026年到期的120亿债务至关重要
万科的可用现金啊
自2024年末的840亿人民币
降至这个2025年6月末的960亿人民币
半年时间他的可用现金少了150亿
会议认为啊
其中大部分现金啊
为这个预售监管现金
存款
汇率的意思也就是你别看万科账上啊
感觉还有690亿
这690亿你是动不了的
要不然
万科也不至于每个月找爸爸借钱吧
说深圳地铁
已向万科提供了240亿人民币股东贷款
支持后者在2025年
迄今偿付220亿人民币资本市场债务啊
说2025年的上半年
万科销售额同比下降了46%
至690亿元人民币
低于我们此前
对全年40%降幅的一个预期啊
啊也就是说
超预期的下跌情况
比这个预设的还要差
2025年的第二季度啊
销售额同比加速下滑到51%
降幅较2025年第一季度40%的降幅扩大
根据这个中指数据库数据显示
说2025年的上半年
万科销售额表现逊于中国百强房企的
12%的平均降幅
这个汇玉啊目前预测啊
万科2025年销售额将下滑45%
2026年再下滑30%啊
你要知道
现在万科的一个销量
相较于这个高峰期
已经这个腰斩了
也就在腰斩的基础上再进行一次腰斩
你看现在万科上半年才卖了690亿
这要是放到这个以前好的时候
这690亿
估计都不够他一个月的这个销量啊
这个惠誉认为这个万科销售额下滑
已经挤压企业自由现金流
和这个流动性
的一个状况
也就是现在只要韭菜不买房
神仙都救不了这个万科啊
因为你自己没有造血能力的嘛
会议认为这个万科业绩不佳
反映出这个盘活部分现有库存
及这个可售资源存在这个难度啊
资产盘活
涉及与地方政府等多方利益相关者的
这个协商
存在这个执行风险
和时间进度的这个不确定性啊
那如果资产这么好盘活的话
万达的王老板
也不至于现在成这个样子
对吧
你毕竟啊现在市场上整个就没有买房
谁现在敢去接手你手上这些项目呢
你看你外面那些什么商超呀
还有写字楼
谁敢去接呢
即使你这个价格已经很低了
很多资产
它的价格基本上相较于高峰期啊
那基本上都是打一个对折
但是这种情况下也没人敢去接
因为我把你的写字楼
我把你的园区接过来我也租不出去啊
对吧
会议预期啊
即使计入这个资产处置所得
万科2025年
2026年自由现金流仍将保持这个负值
会议预期
20252026年
自由现金流流出将分别为100亿元
额50亿元
而2024年流出额为100亿元
说上述预期啊
已经包含资产处置潜在所得
就即使你现在去卖资产
但是也补不上现在的窟窿
2025年上半年
万科的自由现金流流出为90亿元
那也就是仅仅过去一个半年
万科基本上就完成了这个
会议的这个预期啊
那看来下半年还得往下调啊
说2025年上半年
万科签订这个资产处置合同是
64亿元人民币
收到这个资产处置现金所得
是40亿元到50亿元人民币啊
这中间你看还有一个差额呢
你不是说现在资产卖出去了
你这个现金就能回来了
好多这个买房
他都是现在给你签订这个合同
但是这个钱是分批打给你的
会议认为
资产处置的及时执行啊及现金回收
对支撑公司流动性啊至关重要
毕竟啊这些钱是拿去救命啊
汇率预期啊
2025年 该公司将收到100亿元人民币左右
的资产处置所得
以补充这个现金流
啊但这存在时间进度的不确定性
和执行的一个风险啊
也就是说只要万科的房子卖不出去
深铁他就得一直给万科输血
你要不输血的话万科就立马爆雷啊
我们再来看看各地这边旧楼市
一个政策啊
长春市发放了这个购房补贴啊
说这个自2025年的9月一号
到九月三十号为止啊
也就一个月的时间
凡是购买这个新建商品住房的个人啊
采取这个公积金商业贷款形式购买的
按照这个初始贷款金额的1%
发放这个贷款贴息
每年最高不超过这个1万元
贴息为这个三年
有点像我们这个育儿生育补贴
也是这个补贴三年
呃说是这个按月等额发放啊
自2025年的9月1号到9月30号止
呃对采取一次性付款方式啊
购买这个新建商品住房的人
一次性发放1.5万元的这个购房消费券
啊怎怎么说呢
就是你从这里也能看出来
政府是鼓励大家去这个贷款的对吧
你看三年时间我能贴你一个3万块钱
你如果自己全款的话
我只能给你这个1万5
但这个力度啊
其实其他城市早都搞过了对不对
我感觉力度还是太小了
你想1.5万
长春那边的房子我不知道多少钱
大概就是一万块钱一平吧
毕竟也是这个省会嘛对吧
一套房子100平
啊 100平好算一点
我估计大概就在100万左右
100万的房子你补贴1万五
也就1%左右
跟之前的这个其他城市政策
基本上是一样的
基本上这个补贴都在一个点左右
这个补贴力度太小了
在我看来你
你假如说真心想补贴的话
在我看来
起步打底至少是10个点到15个点以上
你自己补贴10个点到15点
开发商也拿出点这个诚意
补贴这个10个点
那对于韭菜来说
他相当于能享受20个点到30点这个优惠
他可能有了这个安全垫之后
他可能才会去买房
你你如果现在没有这种补贴的话对吧
我现在如果去买这个房子
那我也担心啊
未来等我买了之后
明年这个房价再跌一个百分之十几
怎么办呢
昨天我们不是看到这个新闻
你像那个深圳那边二手房
因为对我们韭菜来说
你买了房子之后
不管你买的是什么新房二手房
你买了房子之后
你的房子就变成二手房
你的房子就要开始跌
深圳这边上半年的一个情况
很多人买这个房子首付已经跌完了
8个月时间跌了15%
那你让韭菜怎么敢去买房呢对吧
这个补贴这个力度还是太小了啊
那最后我们再来看一位武汉的业主
他卖房的一个视频啊
看看他的房子亏了多少钱啊
哎你好啊
这个小区还
还不错真还真还不错
有没有其他稍微好一点我们能讲的
就比如说绿化呀你在这住的感觉
绿化啊
居居的空气啊都特别好都特别好
不用紧张不用紧张
我们就简单的聊下天
你是哪边
那哪哪这边这边这一栋是吧嗯
我们上去看看就就这里上去是吧哎对
我买这个房子是17年左右吧
听你姑娘愿意买的啊
但这个款都是我们自己
我老婆付了个款
啊
就是现在就是还不上压力很大
就是每个月背的债务太多了是吧
每个月哎你看我的还那个那个锁
那个锁就开几千块钱
然后这边还带个
带个带个
他这个房是有时来屋里来亲戚啊
来客人但这个房一直没有用
我就是一个姑娘呢
哦这个房一直没有用就是个储藏的
然后这边相当于做的是个鞋柜是吧
这进来还是蛮通透的
对他这个的
平时不开开灯的话采光还是蛮好的
他这个这个以前是每个车这个
我把它下了
下了之后的话空调
这一关空调效果蛮好
以前是有个门
有个锁门
还是湖景吧
哎湖景
对对
他这边的这是个品牌的我们自己装的
这都自己装的
看得出来家里是挺用心
当初交房我知道是精装修交房的
嗯对你后面二次装修花了多少钱
就接近二
二三十万了
二三十万是吧
二次装修是吧
但是我我的时间短我就是这两年
哦这个柜子4万多块钱是吧
哦全房的柜子4万多块钱是吧
水暖
对对对然后这边就是厨房这
他这个厨房的视野边
在这里做饭还能欣赏一下湖景这
这个到了春天秋天好多配婚纱的
我就我就不能在这切菜
因为我看到别人切
看到别人那个婚纱的
表演
容易上手
我上过手的很多拍婚纱的
那结纹啊什么的我就想看一下
你想看哈哈哈
看一眼之后一搞又是把手切出来
真的以前的地方我买房的时候嗯
就是一个一个臭水沟一样的
对现在都治理好了
过了几年之后又
怎么是变成了公园
这就是黄塘湖公园
对黄塘湖对对对
要不然的话
那以前如果
如果开发商知道这是做公园的话
就不止这个价格了
他可能卖你卖的还要贵还要贵
哎对
你你你从这里看到这个湖
你从这边看到这个湖
两个湖嘛
前面阳台也能看湖后面也能看湖
这边是次卧是吧
这次卧
哎哎哎这边次卧啊次卧是直接看湖的
这边就是个公卫
哎呦家里卫生做的真是干净
然后这边是主卧是吧
哎主卧卫生间
主卧是看这个湖
主卧得看这个湖
对的两边湖
主卧是看这个湖
次卧看那边那个湖哎拼掉头
真的是要拼头的
别人买那个拎包入住的
可能家里要刷一下墙搞一下
要是买你们家的话
就是两年
搬个被窝行李来就行了
对就是两年
没住到两年
这个是您姑娘名字
姑娘名字是吧
嗯结婚了吗
结婚了有小孩嗯
然后他名下还有其他房子吗
没有就这一套
正常面积
是121.8 当时买的是多少钱
我算了100170万
170万加装修接近200万
当初买的是1万4对吧
啊那差不多
因为我我前两天卖的那个他是1万三
他面积比你小一些
你这个面积大一些
你贵一些是很正常的
加上你的楼层说句实话也比他好
他那里一个湖都看不到
你这里两个湖可以看
加这装修七七八八的
一共花了多少钱呢
接近30万呢
30万相当于你搬下地就是200万200万是吧
然后价格呢
你现在是想卖多少钱
我想你想卖
就前期的话就是
你挂的是113118
后来降了5万
113113是吧
然后我们来就直接谈个底价呗
整个一口价呗
就跟我卖那套房子一样嗯
将近90万
这个这个贷款您现在能筹筹一点
筹一部分钱吗
筹不到的
筹不到钱的
一部分都筹不到
然后现在价格就是
这个房子你现在卖的话113最低价了
200万的成本到现在113接近一半了呀
哎买这个房子就是
就是个坑
我们也不能说这个坑
当时房价而言
在这一块确实还算是便宜的对吧
嗯要不然咱们
也不可能说是大老远的你说买在这了
对不对嗯
113价格还能少吗
108的
108啊
其实像咱们这种17年18年的次新房啊
装修装修的这么好
嗯如果说您这边
真的是一定想把它卖掉的话
亏损
108可能还差一点
可能现在你可能心里是有点不好受吧
嗯是不好受
对吧但是我跟你讲的也是实话
你说咱们
100万呐咱们这十几年二十几年可能
也就是白干了对吧
你看这样行不行
就这个房子我有点舍不得
每天在这里靠着看着湖
路上的车真的是蛮
便宜的是便宜
那这房子住肯定是住的舒服
这房子也舒服
对真的
我也不想买这个房子
咱们说虽然说是在三环外
但我我们从这里到塔子湖
你可能也就是
骑电瓶车只要几分钟
一脚油门的事情
对吧在后湖那边上班
在江岸那边上班其实住这个位置
过去也就是一脚油门的事情
环境又这么好
99要不您商量一下
就是想加一加加一点好不好
加一点哎
过百心里舒服些
啊凑个整想凑个整是吧
哎过百我心里舒服些
真的兄弟
帮帮我
其实我我跟你讲
大哥帮我过个百我心里舒服些
好不好
嗯不是大哥我我们我们也过个百
别个买他不吃亏
哎兄弟那就我帮你试一下好不好
哎我们就凑个整
帮我过个本我怎么
行那我们就试一下好不好
别激动别激动别激动啊别激动
过个百
对因为我我们也是在征求您的意见
好不好
那就是咱们就凑个整100
对我就帮您去试一下看咱们
这么
的房子能不能找到有缘人好不好啊
您别激动别激动别激动啊
大哥您别激动
拜托拜托
嗯行的话我们就做个总结啊
海昌天蓝市区白鹭湾
2018年交的房2023年装的修住了两年
后面也可以看户
前面也可以看户南北通透的户型
在开发商的精装修基础上面
自己又掏了30个重新装修面
积是122平
刚才大哥也说了
因为这个房子现在确实是亏了太多
然后贷款可能压力太大
100万一口价
咱们把它处理了算了
电视机沙发
冰箱和床带走
其他的全部留下行吗
大哥啊行的话我们握个手啊
反正我之前看新闻啊
感觉武汉那边房子确实是跌的比较狠
呃
我也不知道他这个地段到底怎么样啊
你看他是17年买的房子
买的时候是170万嘛
买完之后肯定房价还涨了一段吧
在我看来
至少涨到这个200万以上不成问题吧
也就是他现在这个
卖价啊大概就卖100万吧
相较于最高点至少是跌了50%
说明武汉那边房价跌的确实狠啊
我感觉比比杭州这边要狠
在我看来就是相较于高点
基本上能跌一个30%到40%
另外一点
我以这个啊
我现在也算这个卖房的这个过来人啊
你卖房的时候真的就是跟这个买家啊
谈价格的时候就不要在乎那什么
啊细枝末节那一两万
就有些人
他卡住那一两万
搞不好真的会损失一个客户啊
你要知道
现在等一个客户到底有多么难啊
毕竟市场上现在敢买房的人
相对来说都是比较少的
那你看我这次买房卖给的是谁
卖给的是这个体制内的人
老师
人家光这个公积金一个月都大几千
再加上这还没用
老公呢
我听那个蛋嫂说
当时那个中介说他们要办这个贷款嘛
要看一下这个公公积金
本来说假如说一个人公积金不够的话
再看一下这个老公的啊
人家就把那个阿姨的公积金看了一下
啊说老公的就不用再看了
一个人的公积金就够用了
再加上你现在卖二手房
我觉着这位老哥我劝这位老哥
你这些什么家电沙发
你能给人家留下来就留下来
这些东西说真的
你搬走之后也不太好处理
再加上是一个二手的
本来也不怎么值钱
你你索性大气一点
把那些东西就给人家
要不了几个钱
大的东西
你比如像家里做这些柜子
你反正也搬不走对不对
不要再在乎那一点小钱了
差那什么一两
万
再跟这个买家再去还
没什么意思
你看现在二手房下跌的一个速度
官方的数据是一个月跌一个点左右
但是到你那个小区
一个月可能就不跌的
不只是一个点
你算一算你那100万的一个房子
你一个月你就按跌两个点算
那是不是一个月就损失2万块钱
你你能扛得住吗
如果再跌个半年时间
你还在乎那一两万吗
卖房的时候一定要这个果断
不要在乎一些细枝末节的
毕竟大头你已经拿到了对不对
好吧那今天要玩就先说到这里啊
最后还是希望大家多多的点赞评论
谢谢大家啊
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