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苏州解除限售后,挂牌量暴增,有小区2成房子连夜挂牌;逃跑大师潘石屹谈国内房地产泡沫,外媒称中国房地产危机仍未见尽头 | 中国房地产爆雷
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大家好今天是2025年的8月28号
我们今天接着来看看国内
房地产相关的新闻啊
首先我们来看看苏州的楼市啊
苏州昨天出了那个旧楼市一个新政嘛
当然这个旧楼市
在我看来是带这个引号的
苏州昨天取消了这个限售啊
你就是新房啊不用再等这个两年了
你现在买到这个新房
你直接就可以挂出来卖啊
当这个政策出来之后你
你就参考隔壁这个南京吧
南京是在去年年底
还是在今年年初的时候
也取消了这个限售啊
直接就导致这个挂牌量激增啊
大量的人这个夺路而逃啊
中海的那边可能也扛不住这个价格
跌的有点太猛了
索性啊就一把清仓啊
把在南京的三个项目啊
贴着低价往外甩卖啊
也引发了业主的不满
但是后面好像被叫停了
其实也无所谓卖的也差不多了
那苏州这次也是模仿南京啊
取消这个限售
我想过这个取消限售之后
你的挂牌量肯定会激增啊
但是我没想到会激增这么猛
我今天刷到一个
苏州那边的一个中介的一个视频吧
他说了一下
就是苏州现在二手房挂牌的一个情况
其中举了一个例子
说苏州那边有一个楼盘
好像是万科的这个盘
那个小区一共有500套房
昨天一天的时间就挂出来100套房卖
你可以看出来这个
炒房客现在有多么的害怕
等于说炒房客在我看来现在已经
有一种要踩踏出货的这种感觉啊
那这样我们来听一下
这位中介是怎么说的
太吓人了
苏州新政仅仅过去一天啊
昨天晚上的二手房限售不是取消了吗
就是不满两年的新房可以拿出来卖了
给大家举个例子
园区的万科朗诗
当初的摇号盘啊
刚刚交付不满两年
总共就500户啊
今天一天上架了98套 1/5的房子
拿出来卖了
可见这个小区的投资客有多少
太多了园区还有很多像这样的盘
奥体那边的对不对
全部都是投资客
他的水分还没有挤干净是不是
再说第二组数据
就今天苏州大厦
2,000多套这种豪宅次新小区入市
拿出来挂牌2,000多套
今天只是一天
政策过去了一天
明天还会增加
后天还会增加
太难了
看来这帮有钱人也预测房价往下走
对不对不然人家不会拿出来卖啊
对不对有钱人
人家不缺
不缺钱对吧
人家缺的是什么
缺的是时间
你说仅仅过去一天
人家把房子拿出来卖
都不是开玩笑的
谁对不对
拿出来卖房子
闹着玩吗
肯定是真实这需求
要把房子卖出来卖了哇
太难了你知道吗
更难的是苏州下半年还有50多个新房
全部都是这种叠加连排大平层入市啊
老板们你们怎么办啊
哎呀这让市场更加难了
本来就已经是对吧
需要花五六年才能消化20多
20万套二手房
现在雪上加霜
更何况你一下拿出来卖
让那些买房人也恐慌了不敢买了
对不对你那么多新房二手房拿出来
次新小区拿出来卖
你说你是买房者
你看到这个市场你是不是有点慌
你慌不慌
你说让政府不盖新房吧也不可能
人家缺税收
对不对那怎么办呢
哎
太难了太难了
我们卖房的对这个市场也是无语了
太无语了
所以你说这种情况我们这个楼市啊
跟这个什么止跌企稳啊
压根就不搭嘎啊
啊那我们来看一篇外媒关于国内房
地产的一个报道啊
它标题叫做
5年过去了
这个中国房地产危机啊
仍未见到这个尽头
就是我们离止跌回稳还很远
就不要谈现在
就不要谈什么止跌回稳
那只是一个美好的一个愿望啊
说中国曾经最大的这个房地产开发商
中国恒大
于2009年在香港上市时
中国的房地产市场正一片火热
当时市场对这家公司的热情之高
以至于没有一个幸运的人成功买到
至少一股
就有46个人排除在外
那个时候你想买恒大的股票你得抢啊
说时过境迁啊
如今已经成为了中国房地产市场
兴衰象征的中国恒大
周一从这个香港交易所退市
说四年前啊
该公司首次预警这个财务困境
并在两年前啊寻求这个破产保护
背负着3,000亿美元债务的恒大倒下
折射出中国房地产行业
缓慢而痛苦的崩溃过程
政府政策避免了市场突然崩溃
却带来了漫长的这个衰退周期啊
啊也就是我们调整了一下
这个下跌的这个斜率
对吧
以前是80度70度这个角度
现在等于说调成一个二三十度
缓慢下跌
这个角度
让大家这个痛感啊
没有那么痛而已
说这次房地产低迷啊
虽未带来像美国2008年
金融危机中遭遇的那种
毁灭性冲击
阴影啊
已经笼罩中国经济长达5年之久
且至今仍未见到尽头
根据中国国家统计局的数据啊
上上个月
新房价格创下了
9个月来最快的一个跌幅
二手房价格也在持续的下滑啊
你就像我们昨天
说的如果
未来这个豪宅也崩掉的话
那你就去看看新房价格
那以后可能就涨不了了
随着这个行业持续低迷啊
政府已经出手干预
对部分负债房地产公司啊
予以这个支持
以防止整个行业全面崩溃
作为中国最大的开发商之一
这个万科已多次依赖其最大股东
国有企业
深圳地铁的借款来应对其
3,658亿元的债务带来的偿付义务
说今年深圳地铁透过9笔借款
向万科提供了243亿元人民币
万科周五报告称啊
说1-6月上半年亏损了119亿
同比增加了21%
就是身体啊救这个万科也是没办法
这是上面下的这个死死命令啊
我们现在不允许再有大型的房企
爆雷了
你如果现在万科如果再倒的话
那这个房地产彻底就不用救了啊
说北京在2020年出台这个规定啊
抑制开发商过度接债
由此引发了一场螺旋式的
这个下行趋势
将许多房地产企业
推到这个破产的一个边缘
我觉得这里
说的不太准确啊
我们这个房地产往下走
这是一个历史必然的一个趋势
就是人口你到了这个阶段了
你人口已经出现下滑了
你未来房地产长期看就是往下走的
只不过啊
我们是出台这个什么三道红线
是加速的这一进程而已啊
但政府并未进行全行业的纾困
我们当时那个
我记得是央行的这个副行长吧
啊信誓旦旦的说啊
我们这个房地产没有任何的问题对吧
恒大它只是一个个例
那你现在去看这是恒大
的个例吗
全行业现在都不行了
就连以前的这个三好学生啊
万科现在都在暴雷的这个边缘啊
而是采取了这个放宽购房限制
和这个鼓励银行加大贷款力度
等这个措施啊
你看老外都看出来了
我们救市的一个思路是怎么样的
给韭菜一些购房指标对吧
然后再让韭菜多上一些杠杆
反正自己不会出一毛钱啊
这个哈佛肯尼迪学院高级研究员
安德鲁表示啊
其结果痛苦将持续很长一段时间
说
这与这个2015年前后中国上一轮房地产
严重低迷时期采取的措施截然不同
当时北京啊耗资数千亿美元
通过现金补偿方式啊
鼓励中小城市居民和换购新房
虽然该政策重振了市场
但也引发了由开发商过度负债
推动的新一轮
建设热潮
啊安德鲁指出啊
说
中国对于向房地产市场投入更多资金
填补窟窿啊
非常的这个谨慎
并补充说啊
中国政府根本不会去救这个地产业
我们政府现在不是说去
要重振这个房地产
我们现在只是让这个
房地产下跌的速度稍微慢一点而已
也就是
尽量去拖一拖
拖不住也就算了
虽然
这个部分大型开发商仍在这个尝试
债务重组
众多较小的开发商已经倒闭
此次低迷啊
更重创了这个房地产繁荣周期中
衍生的各类行业
包括什么建筑房地产销售景观设计
无数企业和这个工作岗位
遭受这个冲击啊
也就像我们专家说的房地产的产业链
它的链条非常长对
吧涉及的这个就业人口千千万万
那你房地产现在一倒之后
那大量人现在就失业
说本月啊
这个香港高等法院下令
这个中型房企开发商华南城控股新盘
说此前一名法官裁定
该公司在其重组计划上
没有取得实质性的进展
房地产市场持续下滑
正值中国经济的脆弱时刻
贸易战限制了中国发动机出口
隐形的这个能力
啊消费者支出啊
依然这个疲软
政府虽然向半导体啊
机器人和其他科技领域投入这个资金
但这些投资啊
难以迅速
填补房地产萎缩留下这个缺口
房地产行业的重要性啊
如何强调都不为过
在其鼎盛时期啊
该行业约占中国经济总量的30%
这个土地出让收入啊
充实着地方政府财政
众多中国家庭
也将继续投入这个房地产
视为这个最稳妥的投资选择
近期数据令人忧心啊
尽管新开工项目大幅放缓
库存不减反增
但他这里指的还是狭义库存
你如果去看这个广义库存的话
那简直是一个天量啊
根据国家统计局的这个数据
说2025年前7月
全国新开工住房面积
较去年同期下降了将近20%
啊
根据第一财经称
目前商品房待售面积
是历史平均值的两倍有余
说今年2月35岁的于女士啊
将她与丈夫在中国中部工业城市
合肥共同拥有的一套公寓挂牌出售
三年前啊
他们以约234万的价格买下了这套房子
并另外花费了大概56万
进行了装修和购置
家具
啊也就是总的购
房成本大概是300万左右嘛
啊就是290万300万左右
他们将这套这个带全套
家具的这个房产
以接近其最初购买价的价格挂牌
数十名这个房产经纪人和潜在买家
表示了兴趣
但所有报价都比他的要价至少低了15%
当买家提出极低的报价时
他非常的愤怒
啊那你第一次买房
基本上都是这种心情啊
啊我反正我挂那个房子
反正一个买家过来看了之后
啊也是基本上砍一个至少10%吧
就觉得非常不合理啊
因为我打听了一下就是
现在就真实的一个
就是成交价和挂牌价之间
大概就差一个5%左右
15%我觉得是砍的是有点多了
这个于女士称
啊我就觉着怎么会成这个样子
有这么差劲吗
于女士啊
在一家这个农业科技公司做这个销售
他最终啊撤下了这个房源
决定啊继续住在这套公寓里
因为
他无法接受超过70万元的这个损失
他说他的错误在于相信买房
是一项这个稳健的投资
啊
房产中介建议他现在接受较小的损失
也就是你稍微的就是该割肉就割肉啊
因为以后还会更难卖出去啊
我觉得这话说的也没毛病啊
于女士也也这样认为啊
合肥这样的二线城市啊
不像这个北京或上海那样
是政治和这个经济中心
房价永远不会回升到过去的这个峰值
说本月高盛在一份研报中表示啊
7月的这个销售数据显示
房地产市场复苏的一点迹象
仅限于这个一线城市
但是你现在去看一线
城市现在还有这个复苏的迹象吗
一线城市现在是补跌啊
但即使在这个一线城市
地方政府
也在采取措施刺激这个需求
这与这个多年来
抑制这个
投机性购房的措施形成了
鲜明的这个逆转
北京那边就是在五环外
你现在已经不限套数了对吧
随便去买
你想买几套买几套
分析人士表示啊说这可能会促使这个
啊深圳和上海等其他大城市
采取类似的措施
以缓解这个供应过剩的一个问题
北京上海取消这个限购
你对北京上海来说是这个利好
但是你如果对这个环境楼市
和环沪楼市来说
那简直是灾难啊
你
杭州我感觉也是深受其害
如果说上海那边解除限购的话
杭州这边房价我我感觉还要往下跌啊
毕竟我感觉这杭州核心区的一些房价
它不比上海便宜多少
你与其这样的话
你不如一步到位
直接到上海那边去买房子
杭州它毕竟是一个二线城市啊
它永远跟上海是没法比的啊
科技行业工作者张丽丽啊
本月卖掉了北京的房子
对这个市场的疲软程度感到这个惊讶
他最终啊
以低于要价的价格卖掉房子
你现在卖房子没有说比挂牌价高的吧
好像去年的时候还有这个什么
媒体在宣传
说这个什么啊房东啊
出了相应的政策之后房东跳价
你看今年还有什么跳价吗
今年能有客户来看房都属于不错了
但他很幸运的能成交
张女士说啊
在北京当业主的经历就像这个坐过山
车他在2016年
抓住机会买了房
啊当时啊因为这个房价上涨的太快
他感到必须赶紧买房
之后价格继续飙涨
中介打电话给他
询问是否有意出售
他一直未出手
直到他和丈夫有了这个孩子
他们的房子突然感觉就不够住了
但那时市场已经疲软房价暴跌
他最终啊没赚没亏等了这9年
什么都仿佛没有发生
他说反正9年我觉得这里还好
这个张女士我觉得就偷着笑吧
至少你没有亏钱啊
你评你评出现在都是一种幸运啊
还好你是在北京买的房
如果你在这个二三线城市买的房
你你要说你9年前买的房
现在基本上都是亏的
因为北京房价
它相对来说这几年跌的慢一点啊
反正你像外媒说的
我们这个房地产下跌
这将是一个非常漫长的一个过程啊
你不要就是再抱有任何的幻想
觉得我们这个房价已经能见底了
房价离见底还远着呢
我今天好像看到一个数据
说我们这个人口出生率现在已经到了
全球的倒数第二
倒数第一是这个韩国
啊这个前年的时候
韩国新增人口大概是23万
去年的时候增加了8,000人
8,000人跟对我们来说无所谓对吧
那我们连个水花都记不起来
但是对韩国来说
这至关重要
你至少人家看到一些希望
看到这个出生率止跌回稳的一个迹象
那我们这边你有相应的这个政策吗
我们这边一年你发一个3,600
你说够干嘛了
而且我们这个生育率
还是一个平均的一个水平
啊
如果你去单看个别城市的话
我们这个个别城市的这个生育率啊
已经是全球倒数第一了
就人口趋势这个是不可逆的一个因素
所以啊我真的就想诚心的
就劝国内的一些这个
房东业主对吧
你这个时候假如说手上有多余的房子
啊你不要在乎就是啊你赚了赔了
不要再去想以前的这个价格
是赚了赔了无所谓了
你就看以后这个价格
如果这个你现在房子
假如说值一个200万的话
对吧
未来你如果这个房价能到100万去
那你任何时候买都是正确的
你就像这几年
你假如说手上有恒大这个股票对吧
啊虽然相较于高点已经这个脚踝长了
已经膝盖长了
但是你相比现在呢
你是不是假如说那个时候你割肉的话
也是无比正确的
至少你还能卖点钱
你现在你如果你拖到现在不卖的话
你彻底就变成这个废纸了
未来这个房子也是这样子
你现在不抓紧卖的话
你未来这个房子
你就彻底失去这个流动性了
你想卖都卖不出去变不了现了
就彻底砸在自己手上了
你说跟恒大退出的股票有什么区别呢
没区别的
那关于这个卖房
我们来听听这个淘宝大师潘石屹啊
前几年的时候接受这个吴晓波的采访
他谈了一下他对
国内房地产的一个看法
就在他看来
我们国内房地产有什么样的问题
那个时候已经出现了
至今啊都没有解决啊
其实你走了一条
跟别的地产公司不一样的路嘛
是吧你看我们现在在你的楼里
你就大量自持
然后呢过去几年呢
又又抛售了很多的一些
销售销售
不是抛货
哈哈哈对不用跑吧
就就不用跑
对就销售了一些400多亿的对物业
然后但是你看另外有些朋友们
他就是变成了每年要要卖多少
要卖3,000亿5,000亿这样的全世界
你说5,000亿的房地产公司
也就在中国会有吧
而且不止一家对吧
今年上半年大概2,000亿的房子
已经有四家还是四家了
对吧
OK那么就
为什么会
你跟他们走一个完全不一样的道路呢
我觉得
对市场和未来风险的判断不一样
嗯他们为什么会那么激进的判断呢
啊
你跟他们讨论过没有
讨论的很少
因为在每个人的判断都是根深蒂固的
啊惯性吧
啊就是过去10年15年时间在不断的涨
嗯人们在这个惯性思维下就觉得呢
还可以涨
可是我呢
我记得十年前的话
就是08年说过一句话
嗯就是房地产的风险
只要不偷税漏税
不了违法乱纪
嗯不行贿受贿
嗯就没风险
因为房地产的发展空间很大
嗯上涨的幅度很大
嗯可是到了今天
嗯18年的时候风险就不一样了
在哪里呢
汇率可能是风险
因为在大房
产公司借的债呢是外汇的债
嗯他的收入是人民币的收入
嗯这两个汇率就不一样
嗯另外呢就是持续涨了10年15年
一旦跌了
资产价格
你的土地再建工程房子
跌20%能不能受得了
跌30%能不能收
越大越扛不住
是吧就有这样一种可能性
所以到了这个18年的时候
我们再看这个房地产市场
存在的风险就会比较多
其实你开始停止买地已经有几年
三年了吧
啊三年时间
有三年时间啊
那为什么在16年左右
对16年就会就会做这么一个决定呢
啊
就是实实际上呢
我觉得就是做任何生意啊
嗯都要看这个基本的常识
常识我觉得有两个
嗯
第一个基本的常识呢
就是供应量和需求量
嗯能不能平衡
嗯当然这个看的话有的时候不好看
嗯供应量还好算
嗯需求量在哪呢
突然一下几万人出来
不知道从哪出来
是吧对对对
可是我们可以通过另外一些指标来看
嗯
例如像这个租金的回报率
嗯每一个城市购买了房子嗯
按照当前的价格算
嗯租金回报率高还是低
嗯现在一般的城市啊
嗯所有的房子算下来不到2
租金回报率啊
没有超过3的吧
对不到2
好的呢就是二点几
嗯不好的就是一啊
可是你在基本上的一左右一多是吧
写字楼有二点几有二点几对三点几
可是银行贷款的基准利率是多少嗯4.9
就是你把银行的钱按照4.9%贷过来
嗯那买了地建了房子
辛辛苦苦建了房子
嗯你真正租着出去
它的回报率只有1%
嗯
这这就是一个不合算的生意
嗯但这个已经好多年了
好吧这已经是15多年都是这样的
你说的这个观点啊
我给好多人说了
说中国的情况就是这样的
对十多年这样
我说不对
我十多年买房子就是一点二点几啊
啊那买了五六年以后
你再回过头看那个房价哎觉得好像啊
对对就回报率高了
啊我给你举个例子吧
啊就是我在1999年
建的项目
嗯就是Soho现代城
啊现代Soho城那个啊
对这个项目购买我房子的人
租金回报率是20%
当年吗
当年是20%
是从20%一直降降降降到现在的1%的啊
降到1%的
因为我是亲身的经历了这个过过程
99年房价会跌
99年的时候北京房价只有3,000多嘛
应该是啊
我那个房子销售到7,000多
啊那你贵
精装修的带了家具的7,000多啊啊啊
这房子买了房子就可以租
租就就就可以租着出去
租着出去的回报率就20%
20%没多长时间
大概半年一年时间
紧接着就降到15%
十五十二十三一直降下来
降到现在的1%
所以这就是你判断市场的
一个最重要的指标嘛
嗯就是你的租金回报率嗯
比你的银行贷款的利率嗯要低得多
哎
那么如果现在有一个年轻人
20多岁如果到上海北京嗯
你建议他买房子吗
从这个经济账上来算
租房子合算
还租合算
租房子合算就是租租金不管怎么涨
相对于你的售价
就是买房子价格来说还是低
可是你要是有钱有大量的钱你
放下万一呢
通货膨胀了呢
啊说是我这个手里面有钱和房子啊
总觉得房子还是比较更靠谱一点
更靠谱一点啊
房子还可以抵御通货膨胀嘛
啊如果是央行放的钱的量非常大
嗯是吧
通货膨胀率非非非常高的话
嗯还是拥有房子好
哈哈
得说了没说
哈哈哈没
那就是我没说清楚
哈哈哈最后一个问题嗯
就是如果十年后啊
嗯你希望十年后自己是怎么样的
这个国家是怎么样的
我觉得最重要的还是要法治
这是特别重要的
嗯让大家都有安全感
让了守法的人有安全感
嗯这一点是特别重要
嗯就为了中国十年的法治建设
我觉得这个是对所有的人都那是一样
嗯对你自己呢十年后
对我自己呢
我觉得还是还是随着这个社会在变化
嗯我觉得未来十年时间
这个社会的变化会非常的大
嗯这种变化绝不是出台一个政策啊
一个法律
嗯而是互联网人工智能
嗯这些带来的变化
嗯我觉得可能是一个根本性的变化
其实我们看到过去10年时间
我们的购物支付
包括吃饭
包括骑个自行车都在变化
10年前连智能手机都没有吗
你想连智能手机都没有是吧
我觉得未来10年的变化
一定比过去10年的变化还要大
是一个加加是一个加速度的变化
指数曲线的变化嗯
就潘石屹提出了一个指标
就是他看这个房价贵不贵啊就
是看这个租金回报率啊
那那吴晓波提了一个问题啊
就是我们以前这个租金回报率也很低
对吧
这个其实就是有很多这个国内的这个
叫看涨派对吧
他认为这个房价未来会涨
他就是基于这一点
你现在给他去说这个租金后爆率啊
他现在不听这一套
他说租金后爆率以前也很低啊
以前也是1%2%
大概这样一个水平
那为什么以前房价涨呢
就怎么说呢
就以前就
你炒过股的朋友可能都知道啊
这个股市里面
它分这个股票分好几种类型
一种叫红利股对吧
那基本上就是属于那种
呃叫叫什么传统行业
就是行业基本上已经见顶了
不怎么增长啊
他基本上就赚一个稳定的一个利息
对吧
他属于这种红利股
还有一种叫做这个成长股
成长股是什么
他未来这个市场前景很大
他现在处于一个
快速发展的一个过程中
你买他股票没有人在乎他这个股息率
因为他赚了钱之后
他不是说把这个钱啊
回馈给这个股东啊把这个钱分掉
他把他要把这个赚了钱之后
不断的去扩大自己的规模对吧
他比如说之前开了这个10家店
然后经过一年的发展赚了钱之后他
他想这10家店变成100家店
这个行业是在快速发展的
这个时候他这个股息率就很低
没有人去在乎这个成长股
它这个股息率的
看的就是这个行业的一个增长
房地产也是一样
以前啊你那个时候你去谈什么啊
租金回报率没有人去管
它
因为那个时候房地产只处在一个
快速上升的一个过程中啊
我们这个城镇化率从30%上升到60%对吧
那现在我们成长化率基本已经见顶了
就是这个行业说真的已经老了对吧
你不能再用以前那种
就是看成长股那种思维
你现在再去看一个
传统的一个行业已
经饱和的一个行业
你未来看这个房地产
你就要算这个投资回报率了
这个环境不一样了
不能再刻舟求剑了
好吧那今天要不然就先说到这里啊
最后还是希望大家多多的点赞评论
谢谢大家啊
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