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宅建 2025 権利関係 #24【賃貸借1】賃貸借と使用貸借の違い/存続期間/賃貸借の終了/賃料減額・解除・契約終了/修繕義務/必要費・有益費/費用償還請求権/原状回復/借地借家法との違いもチェック
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[音楽]
権利関係賃体の学習ポイント1賃貸借と
使用賃体にはどんな義務があるのかまた
使用と賃貸借を比較して覚えるポイントを
お伝えします。2賃貸借の存続期間数字が
大事になりますので必ず覚えましょう。3
人体借の終了。期間の定めのある場合と
定めのない場合に分けて解説します。一部
等の賃療減額についても解説します。4
賃借人による修繕と費用召喚義務。基本賃
が修繕を行いますが例外として賃借人が
修繕する場合があります。また必要費や
有益費など費用の召喚請求についても解説
します。5現状回復義務賃貸借の終了時に
お部屋などの修繕をしますよね。賃借人、
賃貸人どちらが費用を持つのか今表で
分かりやすく分けて説明します。覚える
ことがたくさんって混乱しますが1つ1つ
状況をイメージしながら考えていき
ましょう
。耳で覚えて一発合格。あ課長の無料宅建
講座2025。今回は賃貸借について学習
していきましょう。これから数回にわって
不動産の貸借りについてみっちり勉強して
いきますよ。忍法が適用される賃貸借後日
解説動画アップしますが、借地借貨法この
2つは試験でもよく狙われる単元です。
賃貸借と借地借法になっちゃう人もいます
ので断元ごとに整理していきましょう。
丸バ問題もありますので是非最後までご覧
いただき問題も解いてくださいね。それで
は早速始めていきましょう。
[音楽]
賃体色とは賃療大価に物の貸しをすること
です。不動産以外でも連タ会やDVDなど
私たちの生活の中でいろんな貸があります
よね。民法ではこれらの貸について
きちんとルールが定められています。
貸す側を貸主不動産では賃貸人と言います
。借りる側を仮主不動産では賃借人と言い
ます。家を貸し借かりする場合、通常賃貸
人と賃借人は賃体借契約を結びます。賃人
は使用収益させる義務を追いますし、賃借
人は賃療支払い義務や契約終了時に変換
する義務を追います。またね、後ほど解説
しますが、現状回復義務も追っています。
ちなみに賃体借契約は賃療の支払いが発生
しますが、借りるけど賃療を支払う義務を
追わない契約を使用契約と言います
。さらっと使用についても説明しますね。
それほど試験に出るわけではありませんが
、賃体借との比較で覚えておくといいです
ね。共通しているのは両方とも学生契約
っていうことです。使用体借は無償で物の
貸借りをすることです。例えば図書館で本
を借りるのは無償ですよね。そもそも無償
で物の貸しりをしていますので借りる人を
特別に保護はしていません。今から学んで
いく賃貸借や地借貨法は結構ね、借りてる
側の保護が熱いんですが、使用体借はただ
なんだからさっていうのがね、根底にある
と思ってください。まずね、使用借は登記
できず第3者に対抗できません。また不
動産の仮主は通常の必要費、現状維持する
ための修繕費などを負担します。貸主には
修繕義務ありません。仮主が死亡したこと
によって使用契約は終了します。貸主は
原則としていつでも仮主に対して契約を
解除できます。仮主もいつでも契約開示
できます。使用契約は増与契約の規定が
順用されます。具体的にはね、契約不適合
責任あるんですが、賃体よりも貸主の義務
は軽減されています。全体的に賃体より
使用の方が貸主にとって緩いルールになっ
ています。これがね、もし賃借の場合は物
の貸借りの場合はお金を払いますし、賃借
権の登期ができて第3者に対抗もできます
。通常の必要費は貸主が負担します。また
賃借人が死亡しても相続できます。
アパートのね、名義人、旦那さんだったと
して、旦那さんが亡くなったら奥さんはね
、すぐアパート出てってくださいとはなら
ないんですね。でも使用契約でただで借り
ているなら旦那さんだから貸してたんだし
、奥さんは出ていって欲しいなって思うか
もしれません。奥さんも出ていけっと言わ
れたら出ていかないといけないんですね。
このように使用は賃貸借と比較して覚える
程度で大丈夫です。ではね、賃体の勉強に
戻りますね。
[音楽]
賃体の存続期間は最長50年です。50年
を超える期間を定めた場合は50年に短縮
されます。60年にしても50年になるん
ですね。無効になるわけではないので気を
つけてください。賃貸借契約は更新する
ことができますが、更新後の期間も50年
を超えることができません。とにかくね、
数字は50と覚えましょう。もし期間を
定めなかったとしても賃貸借は有効です。
賃貸借の終了は期間の定めのある賃貸借と
期間の定めのない賃貸借で変わってきます
。期間の定めのある賃貸借は原則期間の
満料によって終了します。特約がある時を
除いて中途解約は認められませんが更新
することができます。例外としては期間
満僚後賃借人が賃借物の使用収益を継続し
ている場合賃貸人がこれを知りながら意義
を述べなかった時は従然前の賃貸借契約と
同じ内容で更新されたものと推定されます
。これを目次の更新と言います。期間満了
したのにそのままずっと使い続けていて
貸している側も何も言わなければ同じ内容
で更新されたものとされちゃうんですね。
遺憾の定めのない賃貸借の場合は当事者は
いつでも解約の申し入れをして契約を終了
することができます。その場合土地であれ
ば解約申し入れ日から1年経過後。建物の
場合は解約申し入れから3ヶ月経過後
賃貸借が終了します。それ以外にも賃貸借
の目的物が全部面出して使用できなくなっ
た場合は賃貸借契約も終了します
。先ほどね賃貸不動産が全部明出して使用
できなくなった場合契約が終了しますと
言いました。では賃貸不動産が一部等に
より使用収益できなくなった場合はどう
なるのか。この場合はね、賃料の減額が
当然にされます。賃借人が賃療減額してと
請求しなくても当然に減額されるんですね
。賃借物の一部が面出。その他の自由に
より使用及び収益することができなくなっ
た場合で賃借人の攻めに期することができ
ない自由の場合は人はその使用及び収益
することができなくなった部分の割合に
応じて減額されます。単純に言うと賃借に
悪くないのに賃借物の50%が使用収益
することができなくなった場合は賃療の
50%が減額されるということです。次の
パターン似ている利用で違うのでよく聞い
てください。新着物の一部が面出。その他
の自由により使用及び収益することができ
なくなった場合で残存する部分のみでは
賃借人が賃借した目的を達することができ
ない場合は賃借人は契約の解除をすること
ができます。先ほどは賃借物の50%が
使用収益できなければ賃療の50%が減額
でしたよね。今回は賃借物の50%が使用
収益できなくなったら賃借人がその賃借物
を借りた目的を達成できないっていう場合
。この場合はね契約自体を解除できます。
例えばお店やりたくて借りたのに50%
使用収益できなかったらお店ができないと
いう場合であれば借りてる意味がありませ
んよね。ですので契約の解除することが
できるんですね。そして先ほどの賃借物の
全部が面出。その他の自由により使用収益
することができなくなった場合は解除では
なく契約の終了です。ちなみにこの解除と
契約の終了に関しては賃借人に責任があっ
てもすることができます。最初の減額に
関しては賃借人の責任ではなということが
条件でしたが契約の解除と契約の終了は
賃借人の責任でもできるんですね。借り
てる意味がなければそのまま借りさせ
続けるのは賃借人にとってかわいそうです
からね。ここは混動しちゃいそうなところ
なので気をつけてください
。次は修繕について見ていきましょう。
まずはね、賃貸人による修繕です。賃貸人
は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕を
する義務をいます。そして賃貸人が賃体物
の保存に必要な行為をする時は賃借人は
拒むことができません。例えば貸してる家
の察しが壊れたり雨盛りをしてしまった
場合は賃貸人に修繕する義務があります。
賃体人は賃借人が使用したり収益したり
できるよう修繕してあげなければいけない
んですね。これは賃借人にもメリットの
あることですし、修理せずに掘っておくと
建物が痛みますので賃借にダメとは言え
ません。修繕の例外として賃借人の攻めに
キすべき自由で修繕が必要となった時は賃
はその修繕をする義務をいません。賃借人
が家のドアを蹴って壊してしまったり、車
で突っ込んで壊してしまった場合は賃貸人
が修繕する義務はないですよね。普通に
考えても賃借人が直さなければいけません
。次は賃借人による修繕です。賃物の修繕
が必要でかつ一定の場合は賃借人は修繕
することができます。この一定の場合って
いうのが修繕が必要である胸を通知した
または賃貸人がその胸を知ったにも関わら
ず賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をし
ない時です。新釈人が雨盛りしてるよと
賃貸人に通知をしたり、賃貸人もその
雨盛りをしているのを知ってるにも関わら
ず、相当の期間内に必要な修繕をしない時
は賃借人もずっと雨盛りをしている家に
住むわけにはいきませんので、賃借人自身
が修繕することができます。もう1つが
脅迫の事情がある時です。雨盛りしてる
けど明日大型台風が来てもう直さないと
やばいよ。やばいよっていう時、賃体人に
了解を取ってる場合じゃないっていう時は
ね、賃借人は修繕することができます
。原則として人が人体物に関するお金は
払いますよね。でも賃借人が必要があって
払ったお金に関してはどうなるのでしょう
か?必要費、有益費というものがあります
。必要費は目的の現状を維持するために
必要な支出のことを言います。賃貸人は
原則として賃体物の使用収益に必要な修繕
を行う義務を追っているため必要費は賃貸
人が負担をします。ですので賃借人は賃貸
人に対して直ちにその費用の召喚を請求
することができます。これを費用召喚請求
権と言います。先ほどの脅迫な事情によっ
て人釈人が雨盛を直した場合、これは本来
賃貸人が修繕して費用を負担するものなの
で、賃借人は直ちにその費用を賃貸人に
請求することができます
。一方、目的の価値を増加させるための
支出を有益費と言います。賃借人は賃貸借
契約終了の時にその価値の増加が現存する
場合に限って支出額または増加額のどちら
かを賃貸人の選択に従って賃貸人に召喚
請求することができます。絶対に必要では
ないけれどもフローリングが古くなってき
たので釈人が張り替えをしたとしましょう
。賃貸人からしてみれば別にフローリング
古くなったからと言って住めるんだから火
を負担したいよと言うかもしれません。
ですが、もし賃借人が物件を開け渡す時に
フローリングの張り替えをしたことによっ
て家の価値が増加しているのであれば賃体
人は賃借人に対して費用を支払わなければ
いけないんですね。とはいえ勝手なことを
されては賃貸も困りますから実務では賃借
人が有益費の召喚請求権をあかじめ放棄
するという特約をつけることが多いですね
。
釈人の現状回復義務についても見ていき
ましょう。人借人は人療支払い義務や契約
終了時に変換する義務と現状回復義務が
ありましたね。賃借人は賃体物を受け取っ
た後にこれに生じた損傷がある場合におい
て賃貸借が終了した時はその損傷を現状
回復する義務をいます。ただしこの損傷が
通常の使用及び収益によって生じた沈釈物
の損傷並びに軽年変化であれば現状回復
する義務はありません。ただしね、その
損傷が賃借人の攻めに気することができ
ない自由の場合はこの限りではありません
。つまりね、賃借人の責任じゃなければ
現状回復義務を負いということです。表を
見てください。左側の通常間も軽年変化に
あたるものに関しては賃借人はその損傷の
現状回復義務はありません。逆にね、右側
は現状回復しなければいけないものです。
現状回復しなくてもいいもの。家具の設置
による床やカーペットのへこみ。設置跡。
テレビや冷蔵庫等の後部壁面の黒済み。
地震で破損したガラス鍵の取り替え。これ
は破損や噴質ではない場合ですね。破損
などは賃借人の責任ですからね。これらの
場合は賃貸人が直します。ですが引っ越し
作業で生じた引っかき傷やタバコやヤニの
匂い、ヘッドによる柱などの傷や匂い、
日常の不適切な手入れ、もしくは用方違反
による設備等の既損、これらの場合は賃借
人は現状回復義務をいます。結局は家を
直す日をどっちが負担するかっていう話
です。左側は賃貸人が、右側は沈釈人が
費用を負担するということですよ。ちなみ
にこの現状回復は任意規定ですので特約を
設けることもできます。賃貸の実務でも
トラブルを避けるためにこの辺りは特約で
しっかりと決めておきます
。お疲れ様
。それではアウトプット問題やっていき
ましょう。問題Aを貸主、Bを仮主として
高建物の賃貸借契約が締結された場合の高
建物の修繕に関する次の記述のうち民法の
規定によれば丸か罰か1高建物の修繕が
必要であることをAが知ったにも関わらず
Aが相当の期間内に必要な修繕をしない時
はBはこう建物の修繕をすることができる
。
答えは丸です。建物の修繕が必要である
ことを貸主Aが知ったにも関わらず、相当
の期間内に必要な修繕をしない時は仮主B
は自分で修繕することができます。2建物
の修繕が必要である場合においてBがAに
修繕が必要である胸を通知したにも関わら
ずAが必要な修繕を直ちにしない時はBは
こう建物の修繕をすることができる
。答えはバです。なんとなく1と同じよう
な感じがしますがポイントは修繕を直ちに
しない時っていうね条件です。主Bが修繕
できるのはAに通知したにも関わらず相当
な期間内に修繕が行われなかった時です。
3Bの攻めに起すべき自由によってこう
建物の修繕が必要となった場合はAはこう
建物を修繕する義務を追わない
。答えは丸です。当たり前ですよね。仮主
Bの責任で修繕が必要になったなら、貸主
Aは修繕の義務はありません。Bが壊した
ものまでAが直してあげる必要はありませ
んよね。4建物の修繕が必要である場合に
おいて旧白の事情がある時はBはこう建物
の修繕をすることができる
。答えは丸です。旧白の事情がある時は
借主Bはこう建物の修繕をすることができ
ます。新釈物の修繕は基本的には貸主の
義務ですが1と4の時は仮主が修繕できる
ことを覚えておきましょう
。あ課長と人休み。今日はご質問に回答し
ますね。国土交通大臣から免許を受けた人
は国土交通大臣と案内所の所材地を間轄
する都道府県知事に届け出をするんですか
?ということでね、ありがとうございます
。事務所案内所等の動画に頂いたコメント
です。ま、おっしゃる通りですね、案内所
等の届けでは免許権者と所材値を間轄する
知事に届け出をします。も、頂いた
コメント通りですね。ここで気をつけるの
は免許権者が国土交通大臣の場合も直接
申請になったということです。今年の改正
点ですので覚えておいてくださいね。あと
ね、山本さんすごい勢いでね、たくさんご
質問いただきますが、私ね、全部お答え
できないと思いますのでご了承くださいね
。今回のご質問のように、見てくださっ
てる受験生さんにも役立つご質問は
この休みで回答しますが、そこは深掘りし
なくてもいいんじゃないとか、ご自身で
検索したら分かるんじゃないっていうこと
についてはね、回答しませんからね。ここ
は有料の塾ではありませんので、答えが来
たらラッキーぐらいでね、お願いしますね
。ま、たまにね、なんで答えをくれないん
だっていうね、方もいらっしゃいますので
、先に説明しておきます。でもね、ご質問
自体はね、ウェルカムですし、死刑に
関わることであればお答えしていきますの
で、皆さんもどんどんコメントくださいね
。それでは今回も最後までご覧いただき
ありがとうございました。あこ課長でした
。あこう、
あここガチでやる。
お前はもう受かってる。
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