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宅建 2025 権利関係 #22【不動産登記法1】試験で出題されそうな相続登記を学習します。難しい単元ですが、動画で解説している基礎知識は覚えましょう。登記記録（登記事項証明書）を見ながら解説します
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[音楽]
権利関係不動産登記法の学習ポイント1
登記記録今まで他の分野でも登記や対抗
要件という言葉が出てきましたねそれって
一体何っていうことをねまずは説明します
2強大部と権利部それぞれの役割を詳しく
解説します東本の見本を見ながらイメージ
していきましょう3当期の手続き申請主義
と職権主義共同申請と単独申請それぞれ
比較しながら説明します4相続登記
2024年の改正点ですまだまだ狙われる
可能性ありますからねまずはシンプルに
基本を覚えましょう5当期の申請当期の
申請方法や必要な情報表にして分かり
やすく説明します細かところですが最低
説明したものは覚えておいて欲しいですね
6登記の種類用語の確認も兼ねて当期の
種類を解説しますまた区分建物については
特例もありますので当期事項証明書を見
ながら解説しますね覚えることがいっぱい
で大変ですがみんな一緒に頑張っていき
ましょう
ね耳で覚えて一発合格コ課長の無料宅建
講座2025今回は不動産登記法について
学習していきましょう一般的に難しいと
言われる不動産登記法です捨て
るっていうね方もいらっしゃいますが基礎
知識と過去問をしっかり抑えて試験に望み
ましょう今回は登記書類の見本を見せ
ながら解説していきますのでイメージし
ながら見て聞いてくださいねあまりうりせ
ず今回お伝えした情報まずはインプットし
てくださいりしていってこの時はどうなん
だろうとかねやり出すとすぐに理解できる
単元ではないので時間がかなり取られます
し時間をかけて勉強したとしても出題さ
れるか分かりませんからねそれであれば
基本的なことだけしっかり抑えて過去出題
された問題は必ず解けるぐらいにはして
おきましょう皆さんの大事な時間かけるの
であれば特電源になる宅建業報やほ場の
制限に使う方が不動産登記法を不りして
いくよりも法律的だと思います今日も最後
に丸バ問題を解いてインプットと
アウトプットこの動画でしておきましょう
ねそれでは早速始めていき
[音楽]
ましょう不動産登記法は不動産の対抗要件
である登記などについて定めたものです今
までも散々登記した方が勝ちて言ってき
ましたよねその登記について今回は学んで
いきます当期は当期官が当規模に当期事故
を記録することによって行いますもはや
早口言葉ですねこの記録を登記記録といい
登記記録は表示に関する登記や権利に
関する登記について一筆の土地または1個
の建物ごとに作成される電磁的記録です昔
は紙だったんですが今はデータになったと
いうことです通常建物は土地の上に立って
ますよね土地と建物1つずつ別の登記記録
があります登記記録は誰でも当期間に対し
手数料を納付して記録されている事項の
全部または一部を証明した書面の交付を
請求することができます当期記録を紙で
出したものだとイメージしてください印刷
したものとして証明力のある当期事項証明
書と証明力のない当期事項予約書があり
ます
これらは利害関係がなくても誰でもお金を
出せば取得できるんですね自分の家の登記
事故を証明書隣の家の人が取得できますし
隣の家の人の当期事項証明書自分が取得
することもできます法務局に行って申請書
を書いて手数料は原則印ノフですので印を
貼って提出するとその場で当期事項証明書
をもらうことができますなお当期事項証明
書の付はまだ窓口以外にも郵送やオン
ラインでも可能
です登記記録の構造を理解しましょうここ
は不動産登記法の基礎知識となるので必ず
覚えておきましょうね登記記録は表題部と
権理部に分かれています細かく見ていく前
ねざっくりイメージしましょう登記記録は
大きく2つに分かれ大部と権利部に分かれ
ています大部には目に見えるものつまり
土地建物の情報などが記載されています
権利部には目に見えないものが記載されて
います権利部の中も2つに分かれていて航
には所有者などがつくには抵当権について
など記載されています強大部と権利部フク
とつく全然違う内容なんですねなんとなく
イメージできましたかテキストイラずの
すごい問題集好評発売中問題を解きながら
理解をしていくスタイル知識0から効率
よく合格するための問題集ですそれでは
細かく見ていきましょう表題部に行う登記
のこと表示に関する登記と言いますここに
は土地や建物の所在や地目建物構造など
物理的な状況が記録されていますつまり何
についての登記記録なのかを明らかにする
ところです税金を収める時の土台となる
情報です物件の状況は常に信情報役所など
も知りたいですよねですので大部は当期の
申請義務がありますですが表題部に登記を
しても第3者に対する対抗力はありません
ただねこういう土地があるよ建物がある
よっていうねお知らせになっているにすぎ
ません税金は取るけど対抗はできない登記
ですなお表示に関する登記のうちその不
動産について表題部に最初にされる登記を
記と言います表示に関する登記は土地や
建物のその時の状況を記録するものなので
建物を新築したり解体して面出した場合は
1ヶ月以内に強大登記または面出登記の
申請を行う必要がありますまた地目や知
建物の種類や構造等に変更があった時も1
ヶ月以内に変更登記の申請が必要ですこれ
はね必ず行わなくてはいけませんイメージ
として税金を取るための情報だからこれら
を行わなくてはいけないと覚えておき
ましょう次に権利部見てみましょうね権利
部にはコクとおつがありますコクには所有
権に関する事項おくには所有権以外の権利
に関する事故を記録していますこの幸と
おつに記録された登記のことを権利に
関する当期と言います権利部は表題部と
違って当期の申請義務はないんですね
申請義務はないんですが申請をして権利部
に登記をすると第3者に対する対抗力が
できますですので今まで言っていた登記し
たものが勝つというのはこの権利部に登記
したものが勝つということだったんですね
繋がりました
ねこちらは法務省サイトからお借りした
見本となります上が表題部下が権利部と
なります水色で囲った部分が表題部であり
ここは表示に関する登記が記載されてい
ますしかし第3者に対する対抗力はあり
ません記載されているのは所在や地目地積
などですまた1番最初の所有者が記載さ
れるところでもあります下の大きい緑色の
枠が権利部となりますこの権利部の中に
コクとつくがあります黄色のコクには所有
権に関する登記が記載されてます所有権
保存や移転登記などが記載されてますね
この登記は第3者に対抗できます下の紫色
の部分は権利部のおつになりますここは
所有権以外の登記例えば抵当権や賃借券
配偶車居住権などが登記されますこれも第
3社に対抗できる登記となりますこの見本
では強大部と権利部両方ありますが大部
しかない場合はは所有者は強大部所有者と
呼ばれ航空に所有権保存登記をすると所有
権の登記名義人と呼ばれますそして兄弟部
所有者欄が河川で消されます試験でこの
名称が出た時にどこに記載されているのか
がパっと頭に浮かぶようにしておき
ましょうではね具体的に見てみましょう
この見本では強大部と権利部両方あります
ね大部の所有者は最初河野太郎さんでした
この時点では大部所有者の河野太郎さん
ですですが河野太郎さんは権利部航空に
所有権保存登記をしましたそうなると所有
権の当期名義人が河野太郎さんとなり強大
部所有者団は河川が惹かれ抹消されたこと
になります所有者は同じ河野太郎さんなん
ですが不動産登記法上表題部から権利部に
お引っ越ししましたそして売買を原因と
する所有権移転がされホーム五郎さんが
この土地の所有権を取得したので所有権
移転登記をして所有者はホーム五郎さんに
なりましたこのように登記記録を見ると
その物件の現在までの情報が分かります
ねこちらは全部事項証明書になります権利
部の航空は所有権に関する事項でした順位
番号が12とありますが1番の草さんから
売買によって吉松さんがこの建物の所有権
を取得したので今現在この建物は吉松さん
のものとなっています下のおくも
123と番号があり抵当権値抵当権がつい
ていますが現在は順位2番の値当権者で
あるumc銀行がこの建物の1番値当権者
となっていますよく見ると順位番号1番の
抵当権に火線が引かれてますよねこれは
借りていたお金を返して抵当権を抹消した
という印です3番にも1番抵当権抹消と
書いてありますね抹消されるとこのように
下線が引かれます下線が引かれていない
場合は1番抵当権者と2番ね抵当権者が
いるというように解釈をします登記した
権利の優劣は原則当期の前後によります
同区間の権利の優先順位も順位番号の前後
となります
別区間航とおつの権利の優先関係は受付
番号を見比べます番号見ることがね
ポイントですねとはいえ宅建試験で今の
所有者は誰でしょうみたいなね問題は出
ません実もではねかなり必要な知識です
けどねこの辺りは深く掘り下げずにああ
そういうもんなんだなと思っておいて
くださいでは期の手続きはどうやってする
のででしょうかまずは言葉の確認です当期
によって直接利益を受ける人を当期権利者
と言い当期によって直接不利を受ける人を
当期義務者と言います当期権利者は売買で
いう買主です権利を勝ち取る人です登記
義務者は売り主です自分の財産が減っ
ちゃうから嫌なんだけど義務で登記をする
人ですそんなイメージをねしておくと覚え
やすいですよ手続きの原作と例外見ていき
ましょう
当期は原則申請主義であり申請義務はあり
ません原則申請しなくてもいいんですね
意外ですよねお役所関係は何でもかんでも
申請させてきっちりやりそうなものですが
ここはどっちでもいいんです申請するのは
当事者や観光長の食卓ですですが原則が
あれば例外がありますよね例外は職権主義
で当期関が職務として行うことができます
また原則申請義務はないんですが例外とし
て表示に関する登記は必ず申請しなければ
いけませんでしたね表示に関する登記は
当期関が職務として勝手に登記することも
できるんです表示の登記の情報は税金など
に関わる大事なことですので登しなければ
いけないんですねまた当期は共同申請で
あり当期権利者と当期義務者が共同して
行うことが原則です登記は大事なものです
から勝手に嘘の登記をされると困ります
ますよねそういうことを防ぐために共同
申請にしてるんですねですがここでも例外
があります単独申請できる場合があります
それがねこの8つです1当期手続きをす
べきことを命ずる確定判決による登記2
相続または合併による権利移転の登記3
当期名義人の使命等の変更の登記または
構成の登記4所有権保存の登記5仮登者の
承諾がある時また仮登記を命ずる処分が
ある時等の仮登記6仮登記の抹消7企業者
が行う不動産の収容による所有権の移転の
登記8売買契約から10年を経過している
買い戻し特約登記の抹消すみませんこちら
3ね相続人に対する依による所有権の移転
当期こちらねちょっと入れ忘れていたので
全部でコのになりますねどれもね嘘の登記
がされる心配がなさそうですよねそういう
ものは単独でやっても差し使えないんです
仮登記に関しては次の動画で解説します
ね相続登記ですまずはねシンプルに基本を
覚えましょう昔は相続登記義務ではあり
ませんでしたですので義務じゃないなら
やらないっていう人も多かったんですね
その結果この土地誰のていうものが増えて
公共事業の妨げになったりゴミ屋敷になっ
た場合誰に言えばいいのか分からなくなっ
てしまいましたですので今後は相続東京を
義務化してちゃんと管理していこうという
ことになったんですねではどのようなこと
が義務化されたのか相続や遺言により不
動産を取得した相続人は相続の開始があっ
たことを知りかつ所有権を取得したことを
知った日から3年以内に所有権移転投機を
申請しなければならなくなりましたまま
相続当期後に遺産分割があった場合遺産
分割により法定相続分を超えて不動産の
所有権を取得した相続人は遺産分割の日
から3年以内に所有権移転登記を申請し
なければいけなくなりましたどちらにして
もこの不動産が誰のものなのか誰が管理し
てるのかを知る手立てができたんですね3
年の猶予ありますが昔は50年ほっておか
れた土地もあってもう相続人も死んじゃっ
てどうしたらいいかわかんないってね頭を
抱えることもあったそうですそれに比べる
ば3年なら容易に相続人にたどり着けそう
ですねそして正当な理由がないのに申請し
なかった場合は10万円以下の過量となり
ますちゃんと申請しなければペナルティー
もあります他にも遺産分割が成立するまで
は全ての相続人が不動産を共有している
状態になるんですが複数人いると相続当期
が大変で負担が大きので一旦代表者が当期
関に対して1相続が開始したこと2自分が
相続人であることを申し出ることができ
ます申し出たものは相続当期の申請義務を
履行したものと見なされるので義務を
果たしたものとされますただ遺産分割が
終われば遺産分割の日から3年以内に所有
権移転登記をしなければいけません相続
登記でね出てくる数字全部3年ですので
これはね簡単に覚えます
ねではどのように当期の申請をするん
でしょうか当期の申請はインターネット等
を使用したオンライン申請か時期ディスク
を含む書面を登記書に提出する方法郵送に
よる申請のいずれかによって行います今は
登記書に出頭しなくても申請できるんです
ね当期申請の手続きに必要な情報として
まずは物件の情報がありますね申請人の
使命や登記の目的土地や建物の情報です
プラスアルファの情報として当期原因証明
情報これは権利に関する当期の場合当期
原因を証明する情報が必要です売買の場合
は売買契約書などですね代理権限証明情報
これは司法諸子などが登記する時はその
代理人の権限を証明する情報が必要です
ちなみに代理の権限を与えた本人が死亡し
ても権限は消滅しません続き代理人が
手続きを行うことができます不動産登記の
申請手続きについては本人が死亡した後
代理権を存続させても乱用つまりね悪い
ことされる可能性が少ないからです通常の
代理権と違うことがポイントですよそして
当期識別情報です当期権利者と当期義務者
が共同申請する場合は当期義務者の当期
識別情報が必要です数字とアルファベット
を用いた12文字のパスワードのことです
もしこの当期識別情報紛失した場合でも再
発行はしてもらえません免許証とかとはね
違うんですねじゃあどうするのかと言うと
当期間による事前通知制度を使ったり資格
代理人による本人確認制度があります実も
では2番の司法諸子が本人確認を行って
手続きをするということが多いですね
そして当期が完了すると当期完了書が交付
されます申請人自らが当期名人となる場合
でその登記が完了した時は当期官はその
申請人に対しその登記にかかる登記識別
情報を通知しますもちろんね前の
パスワードとは違うものですよですが申請
人があらかじめいらないと言われば通知さ
れませ
ん登記の種類これぐらいはね覚えておき
ましょう保存登記は航空に行う最初の登記
です表題部所有者またはその相続人その他
の一般証券人所有権を有することが確定
判決によって確認されたもの収容によって
所有権を取得したものが申請することが
できますなおマンション区分建物に関して
は特例がありますのでこの後解説しますね
移転登記は売買の際買主が所有権を取得し
た場合売主から買主に所有権を移転する
登記を行うことです先ほどの見本であり
ましたよね変更登記は登記をした後登記さ
れ内容と実態の間にスイッチが生じた場合
に行います引っ越しをして住所が変わった
などの場合です構成当期は登記された時
すでにその登記内容に錯誤や色があった
場合に訂正を行いますよくあるのがすでに
期された面積が150平米の土地があり
ましたでも測量したら実は180平米も
ありましたこんな場合に公成登記を行い
ます抹消登記は登記記録を抹消する登記
ですただしマシについて登記場利害関係を
有する第3者がいる時はそのものの承諾が
なければ申請できませ
んこれは区分建物の当期事項証明書の見本
となります左右ね同じものですよ区分建物
の場合最初の所有者強大部所有者が
株式会社高不動産ですよねですが権利部
航空の最初の所有者は河野一郎さんになっ
ています通常であれば右の土地の証明書の
ように権利部の航空の1番最初の人は
株式会社交付動産になり売買等によって
高野一郎さになりますよねこれが区分建物
の特例で通常マンション立てた場合最初の
所有者はマンションを立てた業者になり
ますですがマンション立てた後ずっとその
業者が所有してるわけではなくどんどんお
客さんに売却してきますよねマンションの
部屋数が多い場合マンション業者も1つ1
つ航空に所有権保存登記をしてお客さんへ
の所有権移転をしていると手間もお金も
かかりますですのでマンションの場合は
特例として航空に直接購入者を登記する
ことができるんですねですので兄弟部の
所有者が株式会社高不動産だけれども権利
部航空にはマンション購入した河野一郎
さんがいきなり出てくるということになり
ます応援してる
それではアウトプット問題行きますよ不
動産登記法は過去もをしっかりやっていて
ばっちりだっって思っていても試験では何
これっていうね問題が出ることも少なく
ありませんとはいえ過去問やらない理由に
はなりませんので過去に出た問題と似た
ような問題が出れば絶対に落とさずに取る
ぞっていう気持ちで過去問攻略して
くださいねでは問題不動産当期の申請に
関する次の記述は丸罰1当期の申請を共同
してしなければならないものの一方に当期
手続きをすべきことを命ずる確定判決に
よる当期は当該申請を共同してしなければ
ならないものの他方が単独で申請すること
が
できる答えは丸です確定判決による登記は
単独申請できます2相続または法人のに
よる権利の移転の当期は当期権利者が単独
で申請することが
できる答えは丸です相続または法人の合併
による権利の移転の当期は当期権利者が
単独で申請することができます3当期名義
人の使命もしくは名称または住所について
の変更の当期または構成の当期は当期名義
人が単独で申請することが
できる答えは丸です使命等の変更の登記
または構成の登記は単独申請できます4
所有権の登記の抹消は所有権の移転の登記
の有に関わらず現在の所有権の当期名義人
が単独で申請することが
できる答えはバです所有権の当期の抹消は
所有権のの移転の登記がない場合に限り
現在の所有権の当期名義人が単独で申請
することができますつまり所有権の保存の
登記の場合に限り単独申請できるという
ことです所有権の移転の登記がなされて
いる時は当期の抹消は共同申請しなければ
なりませんこの問題の回答ねこちらの表で
出てきましたねこの表結構大事ですので
覚えておいてください
課長と一休み今日はご質問に回答しますね
お疲れ様です今年初受験の予定なので
たくさん活用させていただきます質問なの
ですが復習問題の4は免許の必要がない
建築受けおいには当たらないのでしょうか
ということでねありがとうございます問題
はねこちらです皆さん読んでみていかが
ですか回答できます
かまずね答えはバツですねなんだかんだね
言ってますが要は土地の売買を反復継続し
て斡旋するFは免許が必要かどうかと聞い
てます斡旋は媒介と読み替えてくださいね
ポイントはポチ売買の媒介反復継続どう
ですかこれ宅建業に該当してきますよね
ですのでFは免許を受ける必要があります
問題文の建設業者Fが建物の建設工事を
受けようことを前提
という言葉でもう建設業じゃんてね頭に
なっちゃったんでしょうねでもねこういう
のよくありますだから問題文をよく読み
ましょうって言ってますキーワードだけ
拾って回答すると簡単な問題でもミスし
ちゃいますからね気をつけましょう受験生
さんへの良い気づきをありがとうござい
ましたこのようにみんなに有益な質問は
一休みでこれからも取り上げていきます
からねコメント欄にご質問待ってますそれ
では今回も最後までご覧いただき
ありがとうございましたあこ課長でし
たあこ
あこあこガチでやるたけお前はもう受かっ
てる
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