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宅建 2025 権利関係 #23【不動産登記法2】仮登記・土地の分筆、合筆について解説します。仮登記の順位を登記記録を使って、わかりやすく図解しました。チャレンジ問題も2問ありますので挑戦してください

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権利関係不動産登記法の学習ポイント1

仮登機とはどんな時に使うのかまたどんな

ルールがあるかを説明します。2仮登記の

登期記録。言葉だけでは分かりにくい順位

について登期記録を見ながら図鑑します。

3仮登記の神聖4仮登記の抹消仮登記の

申請と抹消について説明します。単独申請

は誰がどのようにしてできるのかが

ポイントです。5土地の分泌と合筆。特に

合筆はできないパターンをしっかり覚えて

おきましょう。今回は最後の確認問題も2

台ありますので是非チャレンジして

くださいね

。耳で覚えて一発合格。あコ課長の無料

宅建講座2025。今回も前回に引き続き

不動産登期法について学習しましょう。

あり登記と分泌合筆について解説しますよ

。登期の基本的なことは前回の動画で解説

していますのでそちらも是非ご覧ください

ね。事件直前になると不動産投機法は捨て

るってね、言ってる方本当に多く

いらっしゃいますけど、今の時期から

インプットとアウトプット繰り返しておけ

ば捨てるという選択肢なくなりますからね

。見たことがない問題が出てもになる可能

性はなきにしもあらずですが、最初から

放棄しなくてもいいと思いますよ。

コツコツやっていれば直前で焦りませんの

で、隙間時間を利用して何度も動画を聞い

てくださいね。それでは早速始めていき

ましょう

[音楽]

。仮登記は要件が揃っていないため、本当

はできないけれども本当の順位を確保して

おきたい時に行います。仮登記によって

本当の順位を確保することはできますが

対抗力はありません。実務ではなんだか

トラブルになりそうな予感っていう時に

仮登記をすることがあります。誰かに

横取りされそうな時など順位を確保して

おかなければいけないような状況の時に

仮登記をします。あ課長宅建ストアズでは

ノートいらずで効率的に学習できる

アコメモ数字まとめアクリルスタンドなど

のグッズを販売しております。詳しくは

説明欄をご覧ください。借り登記ができる

場合はどんな時かというと2つあります。

1つ目は登期を申請するために必要な情報

を当期に提供できない時。売買契約は住ん

でいて物件変動も住んでいるけれど当期

識別情報が登期所に提供できないなど必要

情報が提供できなくて本当ができない場合

です。さらっと物件変動って言いましたが

何だったか忘れちゃった人は復習して

くださいね。2つ目は権利の変動がまだ

生じてないけれども将来生じる予定があり

その請求権を保全しようとする時売買の

予約は終わっているけれども物件変動は

生じていないでも将来的には生じる予定が

あります。1つ目も2つ目もこのままだと

第3者が本当登記すると負けてしまうので

まずは仮投去しておくということです。

することによって後日本登記をすれば後

から登記した第3者よりも上の順位に入る

ことができるんですね。じゃあその上の

順位に入るってどういうことだろう?

どんなメリットがあるのかっていうのをね

、具体的に例を出して説明します

。仮登記をした後に本当が行われた場合、

順位は仮登記の順位となります。これは後

で図鑑して分かりやすく説明しますね。

また所有権に関する仮登記に基づく本当に

ついては登記上の理害関係人がいる場合は

その理害関係人の承諾がある時に限って

行うことができます。理害関係人の承諾が

ある時とは当期にその理害関係人の承諾

情報または対抗できる裁判があったことを

少する情報を提供して当期申請がなされた

場合を言います。ことでオッケーてね、

承諾するだけではダメということです

。では順位について説明しますね。登場

人物3人A、B、Cです。Aが自分の家を

Bに売却しようと思って売買の予約を3月

1日にしました。この時点でBは借記をし

ます。ですが、Aは何を思ったのか、Cと

3月15日に売買契約を結びました。

こちらは契約後本当をしました。時は流れ

。Bは4月1日に売買の予約完結権を行使

して物件変動が生じ本登記をしました。

このような場合どうなるのでしょうか?

当期記録には全て記録されているので見て

みましょう。表を見てください。仮登記は

権利部の航空に記載されます。こちらはね

3月15日までの権利部です。1は所有者

映画所有権保存登記をしたものです。1番

最初の登記ですね。2番目は3月1日にB

が仮登記をしたので所有権移転仮登記と

なり権利者がBとなっています。仮登記を

するとその下が余白となるんですね。Cが

3月15日に売買契約して本投しましたの

で3番目に所有権移転で所有者Cが権利者

欄に乗ってきます。次にこちら4月1日の

時点の権利部です。4月1日はBが本当

記期した日ですね。本当機をすると2の下

の余白があったところに所有権移転所有者

Bとなるんですね。3の所有権移転所有者

Cは抹消されます。前回もお伝えしました

が抹勝されるとこのように河川線引かれ

ます。この4月1日の権利部を見るとAの

家の所有者は最初に売買予約をしたBの

ものになったということが分かりますね。

もしBが売買予約で仮登記せずに3月15

日にCに所有権移転してしまったらBは

泣きね入りするしかありませんでした。仮

登期というくらいですからね。仮に登記し

ておくんですね。登期の予約みたいな

イメージです。Cもね、かわいそうな気が

しますが、本当登記する時に仮登記が

すでにされていることが分かっているはず

なので確認ミスということでしょうがない

ですね。Bの本当が行われるとCの所有権

移転登機は当期間によって職権で抹消され

ます

。仮登記の申請と抹消について見てみ

ましょう。ここでも登場人物の名称を抑え

ておきましょうね。仮当期権利者は売買

ですと買主に当たります。仮登記後は

仮登記名義人と呼ばれます。仮登記義務者

は売主です。前回の当期権利者と当期義務

者と同じニュアンスですね。申請は原則

仮当権利者と仮登機義務者が共同して申請

します。ですが例外として仮当権利者が

単独で申請することができる場合があり

ます。どんな場合かというと、仮登記義務

者の承諾がある場合や仮登記を明る裁判所

の処分がある場合です。仮登記の抹勝申請

も原則は仮登記権利者と仮登記義務者が

共同して抹勝申請します。ですが例外とし

て仮登機名義人が単独で申請することが

できます。仮当期名義人、つまり飼主が

仮登記の当期識別情報を提供して単独で

申請できます。ちゃんとね、仮登記して

ありよとね、証拠揃えて提出するという

ことです。仮登記の理害関係人は仮登記

名義人の承諾があれば単独で申請できます

。登記上の理害関係人には仮登記義務者

つまりね、売主も含みます。仮登記名義人

の承諾を小する情報を提供して単独で申請

ができます。仮当権利者、仮登記義務者、

理害関係人、誰がどう申請するのか覚え

ましょうね

。次は土地の分泌と合筆について見ていき

ましょう。今までとね、ガラっと内容

変わりますよ。ちなみにこの合筆、私はね

、合筆って読んでるんですけど、合筆って

読む場合もあります。どちらでも大丈夫

ですよ。分泌登記とは当期記録上一筆の

土地を2以上に分割することです。申請

できるのは表部所有者または所有権の当期

名義人に限られます。合筆登記は当期記録

上2室以上の土地を一筆に合併すること

です。こちらも申請できるのは兵所有者

または所有権の当期名義人に限られます

。分泌や筆は何でもかんでもできるという

わけではありません。分泌の場合、一筆の

土地の一部が地目や、区域を意にすること

となった場合は申請をしなければいけませ

ん。例えば元々畑だった土地に家を立てる

ということで一部が宅地になりました。

そうなると一筆の土地の中に2つの知目が

存在しますよね。こうなったら必ず分泌の

申請をしなければいけません。もし申請し

なかったとしても当期間は食見で分泌の

登記をしなければいけません。合筆の場合

はそれぞれの土地の状態によって合筆が

できない場合があります。ABね、2つの

隣合った土地があります。ちなみにこの

ABがね、離れた場所にあったらね、それ

はもうね、合筆できませんからね。ABを

合筆したいと考えた場合、AB、Bと共も

に同じ所有者であれば合筆できます。です

が、Aは所有権登記があるけれども、Bは

所有権登記なしの場合は合筆できません。

所有者がCさんでも土地Aは所有権統記し

てあって、土地Bはしてない。兄弟部だ

けっていう場合はダメなんですね。

もちろんCさんとDさんのように違う所有

者であれば合筆できません。またA、B

ともに宅地であれば合筆できますが、Aは

宅地、Bは畑の場合も脱筆できません。

持ち分割合が1/2ずつであれば合筆でき

ますが、土地AはCさんが1/3、Dさん

が2/3、土地BはCとDが1/2ずつと

いうようにね、持ち分割合が違っても合筆

できません。とにかくね、種類が違うと

ダメだよってね、イメージしておき

ましょう。この辺りはね、やり出すと霧り

がありませんので、あんなどを解きながら

都覚えていきましょう。応援してるよ

。それではアウトプット問題行きますよ。

今日は2台出しますので頑張ってください

ね。では問題不動産の仮登機に関する次の

記述は丸か罰1仮登機の申請は仮登記義務

者の承諾がある時は仮登機権利者が単独で

することができる

。答えは丸です。仮登機の申請は仮登機

義務者の承諾がある時は仮登記権利者が

単独ですることができます。2仮登機の

申請は仮登記を明る処分がある時は仮登記

権利者が単独ですることができる

。答えは丸です。仮登記の申請は仮登記を

明る処分がある時は仮登機権利者が単独で

することができます。もうこの辺りはね、

このまま覚えておきましょう。3仮当期の

抹勝の申請はその仮登記の当期識別情報を

提供して登期上の理害関係人が単独でする

ことができる

。答えはバです。仮登記の抹消の申請は

申請情報と合わせて当期識別情報を提供し

て仮登記名義人が単独ですることができ

ます。登記上の理害関係人はできないん

ですね。4仮登記の抹消の申請は仮登記

名義人の承諾がある時は登期上の理害関係

人が単独ですることができる

。答えは丸です。仮登記の抹消の申請は

仮登記名義人の承諾がある時は登期上の

理害関係人が単独ですることができます。

3との違いに注意ですよ。登場人物が何を

したのか。登場人物が誰か。単純にね、

登場人物を入れ替えて引っかけ問題にして

くる場合があります。問題をよく読み

間違えないように気をつけましょうね

。ではもう1台行きましょう。土地の合筆

の登記に関する次の記述は丸か罰か。1

所有権の登記がある土地と所有権の登記が

ない土地を合併する合筆の登記をすること

はできない。

答えは丸です。所有権の登記があるのと

ないのとでは合筆できません。2目が他で

ある土地と地目が宅地である土地を合併

する合筆の登記をすることはできない

。答えは丸です。が違えば合筆できません

。3所有権の当期名義人が異なる土地を

合併して共有地とする合筆の登記をする

ことはできない

。答えは丸です。当期名義人が違うと合筆

できません。4省値である知恵権の登記が

ある土地と知益権の登記がない土地を合併

する合筆の登記をすることはできない

。答えはバです。これはちょっと難しかっ

たですね。例外的に認められています。地

は知益権の勉強した時も出てきた通行知益

権で通行される側、使わせてあげる側の

土地を言います。通り道になっている土地

、つまり地には知という東京土地の一部に

設定することが認められているため、衝益

地である知益権の登記がある土地と地域権

の登期がない土地。つまりね、使わせて

もらっている側の土地を合筆することは

例外的に可能となっています。あまり出題

されない箇所ではありますが、過去試験で

出てますので抑えておきましょう。不動産

登記法の学習は大事な基礎問題は動画や

テキストで抑えて過去問などを解く時に

知らない情報が出てきたらその都度

インプットしていきましょうね

。あこ課長と人休み。今日はご質問に回答

しますね。いつもありがとうございます。

例代に関して質問です。この問題は必要な

指示をすることができるという問ですが、

もし免許取り消せるという問であれば答え

は罰になりますでしょうか?指示処分と

業務停止処分の自由には業務に関し他の

法令に違反し、宅建業者として不当と認め

られる時とありますが、取り消し処分の

自由には書かれていないので、そう考えた

のですが合っていますでしょうか?お

忙しいところ恐縮ですがご教授いただけ

ますと幸いです。よろしくお願いします。

ということでね、ありがとうございます。

問題はね、こちらです。回答としては質問

者さんがおっしゃってる通りですね。ただ

考え方がもうワンランクアップするとこの

知識強固になりますね。それは宅建違反等

の一定の罪により罰金系以上に処せられた

時は免許取消処分だったな。それと

引っかけてるのかなというところにね

気づくかどうかです。免許取消し処分の

自由を調べて書いてないなではなく建築

業法の規定に違反っていうところで

引っかけに来てるんだなっていうね。出題

者の意図まで見えちゃうとかなりの上級者

です。宅建の問題を作ってる人は似たよう

なものを混ぜて引っかけ問題作ってきます

。そこに気づきいや引っかからないよって

余裕の笑味を浮かべて丸バできると最高

ですね。それが周辺式の学習にもつがって

いきます。それには質問者さんのように

この場合はどうかなって1つの問題を他の

角度からも見てみることですね。とても

良い学習の仕方だと思います。参考になれ

ば幸いです。それでは今回も最後までご覧

いただきありがとうございました。

あこ課長でした。

あここあこうガチでやるたけはもう受かって

し

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