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宅建 2025 権利関係 #25【賃貸借2】登場人物の名称に注意！同じ人でもシーンによって呼び方が変わる！賃貸借の対抗要件/賃貸人の地位移転/譲渡と転貸/転貸の解除/敷金返還/賃貸人、賃借人の敷金承継

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権利関係賃体借の学習ポイント1釈権の

対抗要件対抗要件とくれば登期でしたね。

賃借人が対抗要件を備えている場合と備え

ていない場合に分けて人の地位の移転に

ついても説明します。2釈権の譲渡と賃着

物の天体登場人物が3人になり、色々な

呼び方もあり混乱しやすいところです。図

を使って解説しますのでしっかり理解して

覚えましょう。3釈権の譲渡天体の効果

関係が続くのか終了するのか賃療請求を誰

にするのかなど図鑑して分かりやすく説明

します。4無断譲渡と契約解除。無断譲渡

や天体は禁止されています。また天体人に

よる債務振行による契約解除があった場合

の転借人がどうなるのかも分かりやすく

説明します。5指金について指金とはどう

いう役割があるのかどういう場合は返金さ

れるのかまた賃貸人や賃借人が変わった

場合指金の証計はどうなるのかなど図を

使って分かりやすく説明します。対抗関係

や解除理由を見ると借りてる側

がかわいそうじゃないかって思うことも

ありますがあくまでも民法の賃貸借です

からね。実際に人が住む家や土地などは

借地借貨法で手厚く守られていますので、

一旦そういう感情は置いといてくださいね

。まずは法律通り、条文通りに覚えること

をお勧めします

。耳で覚えて一発合格。あ課長の無料宅建

講座2025。今回も賃貸借について学習

していきましょう。前回は基本的なこと

学びましたね。今日は譲渡や天体色対抗

問題について解説します。まだ前回の動画

ご覧になっていない方はそちらから見た方

が今回の動画分かりやすいかもしれません

。是非ご覧くださいね。受験生さんがわけ

わからんってね、なりやすいところですの

で、何度も動画を聞いてインプットして

ください。それでは早速始めていき

ましょう。

[音楽]

賃借権の対抗要件です。賃借人は賃借権の

登期が不動産の賃借権の対抗要件となり

ます。ですが土地や建物を借りる時に登記

することはねあまりしませんし賃借人には

当期請求権が認められません。って言うと

ね、借りる側の立場弱すぎじゃね?どう

すればいいのってなりますが、その辺りは

借地借法で保護されてますのでね、大丈夫

ですよ。今は民法の賃貸借の話です。話を

戻します。賃貸人Aと賃借人BがAの家の

賃体借契約を結んでいます。その後AがC

に売却してCが新所有者となった場合、B

は沈釈権の登記があれば追い出されずに

住みます。また右の図のように賃貸人Aが

賃借人Bと沈釈人Cの両方に沈釈した場合

は沈釈権の当去早く備えた方が勝ちとなり

ます。物件変動の動画でもお伝えしました

がフェアな戦いは登期が決めてでしたね。

賃貸人のGの移転です。新釈人に対抗要件

が備わっている場合は賃貸不動産の所有権

が移転されれば原則として賃貸人の地位も

移転します。新釈人に対抗要件が備わって

いない場合でも譲り渡し人と譲り受け人の

合意があれば賃借人の承諾なしに移転さ

せることができます。ただし、賃療請求

など賃の地位を賃借人に主張するには新

所有者は所有権移転投機を備える必要が

あります。これだけ聞くとね、登場人物

何人よって思ったかもしれませんが、実は

これ全部で3人しか登場していません。

新釈人が対抗要件を備えている場合は旧

賃貸人から新賃貸人に賃体人の地位が移転

します。職人が対抗要件を備えていない

場合でも譲り渡し人、つまり旧賃貸人と

譲り受け人、つまり新賃貸人の合意があれ

ば賃借人の承諾なしに移転させることが

できます。ただし賃療請求など新賃人が

地位を賃借人に主張するには新所有者、

つまり新賃貸人、譲り受け人、これね、

同一人物ですからね。新所有者は所有権

移転登記を備える必要があるということ

です。状況によって呼び名は変わりますが

、誰のことを言っているのか図を書くなり

、頭に思い浮かべるなり整理して考えて

いきましょう。メンバーシップでは動画

先行配信や動画、限定ライブを行ってい

ます。詳しくは説明欄をご覧ください。

2025年絶対合格

。次は釈権の譲渡と賃借物の点体です。

賃借人が賃借権を他の人に譲り渡すことを

賃借権の譲渡と言います。売却などした

場合ですね。賃借人が借りているものを他

の人にまたしすることを天体と言います。

譲渡の場合、賃貸人Aと賃借人Bは賃貸借

契約を結んでいてBは賃借権を持ってい

ます。Aの承諾を得てCに売却等した場合

、賃借権も一緒にCに譲渡されます。そう

なった場合、AとBの間の賃貸借契約は

終わりますが、AC艦には賃貸借契約が

新たに結ばれ、AはCに対して賃療請求が

可能となります。新尺借権の天体に関して

はAとBが賃貸借契約を結んでいて、その

Aの家を承諾を得てBがCに天体をしまし

た。つまりBとCが新たに賃貸借契約を

結ぶということです。これがね、それぞれ

上と天体の形となります。天体は同一人物

でも呼び名が変わることに注意しましょう

。ここはね、混乱しやすいところですので

、もう少し詳しく解説しますね。

譲渡と天体の効果として賃借人が賃借権を

譲渡した場合には譲り受け人が新賃借人と

なり賃体人と旧賃借人の関係は終了します

。この場合譲り渡し人はB、譲り受け人は

Cですよ。AとBの関係は終了してAとC

の関係が新しく始まり、賃貸借契約で結ば

れます。呼び名が変わって面倒ですが、

こうやって翻訳こにする癖をつけましょう

。天体の場合、賃借人が賃借物を天体して

も賃貸人と賃借人の関係は終了しません。

賃貸人は賃借人に対してこれまで通り賃療

の整形をします。ただし、賃借人が賃療を

支払わない場合には賃貸人は転職人に対し

て直接賃療請求ができます。AとBは関係

を続行していて、今まで通りAはBに賃療

請求しますね。ですがBが賃療支払わない

場合にはAはCに直接賃療請求ができます

。そしてCはBが支払わない場合にはBの

債務の範囲を限度として直接A賃療の

支払い義務があります。金額はAB間の

賃療とBC間の天体量の少ない方を限度と

します。この時CがすでにBに賃療前払え

していたとしてもAには対抗できず支払わ

なければいけません。全体はBとの環境を

続けつつCも登場するので少しややこしい

ですね

。当然ですが無断譲渡や天体禁止されてい

ます。賃借人が賃借権の譲渡や天体をする

時は賃貸人の承諾が必要でした。もし無断

でや天体をした場合は原則として賃貸人は

契約を解除することができます。ただし

賃貸人に対する配信的行為と認めるに足り

ない特情がある場合は賃貸人は契約を解除

することはできません。信頼を裏切る行為

はNGですが、信頼関係が壊れない程度で

あれば契約は解除されないということです

。例えば父親が借りているマンションを親

さんの承諾なく子供に天体した場合などは

配信行為とは認められず解除はできません

。天体の場合の解除について見てみ

ましょう。Bの債務振行によるAB間の

契約解除の場合、Cは転借権をAに対抗

できません。つまりね、AはCを追い出す

ことができます。ですが、AとBの間で

賃貸借契約を合意解除した場合はAはCを

追い出すことはできません。またAがBの

賃療不払いを理由に賃貸借契約を解除する

場合はAはBに対して再告すればよくCに

通知する必要も変わって賃療支払う機会を

与える必要もありません。速攻ね終了のお

知らせです。合意為解除でもBの債務

振り行による解除権をAが持っていればC

に対抗できCを追い出せます。原釈人は変

な人から天体すると自分のせいじゃないの

に家を追い出されることがありますので皆

さんも気をつけてくださいね

。次は指金です。アパートやマンションを

借りたことがある人はご存知だと思います

が、指揮金とは賃借人から賃に交付される

金銭です。将来賃療などの見払いがあった

時などのために賃にとって担保の役割を

持ちます。指金の変換は賃体借契約が終了

し、賃体物を開け渡した後または賃借人が

適に賃借権を譲り渡した時に行います。

賃借人が指揮金を返してもらうためには先

に物件を開け渡さなければいけません。

式金変換と開け渡しは同時利行の関係では

ないんですね。またね、出てきましたよ。

同時候行の関係忘れちゃった人はね、復習

してください。未払い賃療などを指金から

控除した残額について賃借人の指金変換

請求権が発生します。賃体人が同意しない

限り賃借人は円体賃療などを指揮金から

控除するように請求することはできません

。釈人Bは賃貸人Aに指金を支払い賃体物

を変換後に生産して指金の残額を返して

もらうことができます。賃借人Bが家賃を

滞能して払えなくなったような場合にB

から滞能賃療引いといてっていうことは

できないんですが賃貸人Aから滞能分を

指金から引いとくねっていうことはでき

ます

。所有権の譲渡賃貸人が変わった場合指金

変換債務は原則として新賃貸人に証計され

ます。新釈人CがQ賃貸人に預けている

指金というのは新賃貸人Bにそのまま処刑

されます。賃貸人が変わったからと言って

また新たに指金を納めなきゃいけないと

いうわけではありません。そしてBに指金

が移転しているので指揮金変換債務もBに

消計され移転しています。退去する時はね

、Bから式金を返してもらいます。ですが

賃借権の譲渡があり、賃借人が変わった

場合指金変換債務は原則として新賃借人に

証計されません。今度はね、賃借人が

変わった場合です。さっきはね、賃貸人

でしたよね。賃人Aと賃借人Bが賃貸借

契約をしていたんですが、新たにAと賃借

人Cが賃貸借契約を結んだ場合はまずAB

B間で指金の生産をします。そしてCから

式金を新たにもらいます。AB間の指揮金

は消計されません。住む人が変わるなら

指揮金も生産しないとトラブルの元になり

ますよね。守護が賃貸人なのか賃借人なの

かによって消計されるされないが変わり

ますので気をつけて文書読みましょう。

頑張ろうね

。それではアウトプット問題行きますよ。

問題建物の賃体借契約が期間満料により

終了した場合における次の記述のうち民法

の規定によれば丸か罰か。なお、現状回復

義務について特段の合意はないものとする

。1賃借人は賃借物を受け取った後にこれ

に生じた損傷がある場合通常の使用及び

収益によって生じた損傷も含めてその損傷

を現状に複義務を負う

。答えはバツです。通常の使用及び収益に

よって生じた損傷は現状に複義務を多い

ません。軽年劣化によるものも現状回復

義務はありませんよ。2賃借人は賃借物を

受け取った後にこれに生じた損傷がある

場合賃借人の奇跡自由のうに関わらずその

損傷現状に複義義務を負う

。答えはバです。原則賃借人は賃着物を

受け取った後にこれに生じた損傷がある

場合現状回復義務を追います。ですが自分

に責任がないものまで現状回復する義務は

ありませんよね。つまり賃借人の奇跡自由

がないものは義務を追わないのでうに

関わらずというのが罰でした。3賃借人

から指揮金の変換請求を受けた賃貸人は

賃体物の変換を受けるまではこれを拒む

ことができる

。答えは丸です。賃借人が開け渡すまでは

指金の変換請求権は発生しません。つまり

賃体人は賃貸物の変換を受けるまで指金の

変換を拒むことができます。なお、建物、

開け渡しと指金変換とは同時利行の関係で

はありませんので注意しましょう。4賃借

人は見払い賃療債務がある場合賃体人に

対し指金をその債務の弁済に当てるよう

請求することができる

。答えはバです。賃貸人の方から指金を

その債務の弁済に当てるよう請求すること

はできません。ですが、賃貸人の方からで

あれば指金を債務の弁済に当てることが

できます。これも引っかけポイントになり

やすいところですので気をつけましょう。

建物の引き渡しや現状回復、指揮金など

賃貸物件に住んでる方やこれから住もうと

思ってる方にはすごく勉強になりますよね

。意外と宅建の勉強実生活に役立ちます。

ですので勉強大変だと思いますがこれから

の人生にも役立つと思って耐えて頑張り

ましょうね

。あこ課長と人休み。今日はご質問に回答

しますね。こんにちは。いつも拝見して

おります。報酬の限度額のパターンCが

なぜ

343万2000円なのか分からないです

。売会と代理もやっていてなぜ代理だけの

パターンBと限度額なんでしょうか。なら

売介代金は無償でやるみたいなものですよ

ね。しかもパターンBと違って合計して

かつ×2なのに×2はどこ行ったんだ?K

さんが苦手で初方的な質問です。すいませ

ん。ということでね、ありがとうござい

ます。報酬のね、動画のこの部分の話だと

思うんですが、皆さんどのように回答して

あげますか?売買交換の売買と代理。

つまりね、売り主には代理業者、買主には

売介業者がついてる状態ですよね。ま、逆

でもいいですよ。この場合業者がもらえる

報酬の限度額は合計して依頼者の一方から

受け取れる額×2となります。つまりここ

では依頼者の一方から受け取れる額は

171万6000円、それの×2で

343万2000円。これが2業者合計し

て受け取れる額だよって定められているん

ですね。なぜそうやって定められている

のって聞かれると法律で決まってるんだよ

ねってお答えします。皆さんがね考えて

覚えるのは先ほど説明したことであり法律

の成り立ちまでは考えなくていいですから

ね。あと別にね売会業者無償でやるわけで

はなく業者官で話し合って決めればいいん

ですよ。業者が受け取れる報酬の上限が

合計

343万2000円っていうことが決まっ

てるだけで取分はね自由に決めていいです

からね。ただし売買業者はマックス

171万6000円までしか受け取ること

ができないことに注意です。報酬のね、

計算問題難しいですよね。でもやってる

うちに分かったってなりやすいところです

ので諦めずに問題を解いていきましょう。

それでは今回も最後までご覧いただきありがとうございました。あこ課長でした。

あこう。あここあこう。ガチでやるたけ。お前はもう受かってる。

Ja.

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